Ruvix en la Prensa

18

Jun - 2015

Las réplicas de la reforma tributaria en el sector inmobiliario

Jueves, 18 de Junio de 2015
 
DiarioPyme
 
Producto de la Reforma Tributaria, se generó un terremoto de cierta magnitud en la economía chilena, en donde el gobierno se comprometía a no afectar a las personas y especialmente a la clase media, lo que finalmente ha estado lejos de la realidad.
 
En el último año hemos podido apreciar una caída en la inversión, disminución en el crecimiento económico, elevada inflación y los efectos de convivir con una mayor UF (a modo de ejemplo los precios de las bebidas alcohólicas y el tabaco han aumentado un 11,4% en un año), además de repercusiones en el mercado inmobiliario, extendiendo el alza de precios de las viviendas por el esperado aumento del IVA a la construcción y un nuevo impuesto a las ganancias en ventas de inmuebles por sobre las 8.000 UF.
 
Este año las inmobiliarias han aprovechado de buena manera la campaña de marketing que la nueva norma les había servido en bandeja. El “aproveche de comprar hoy sin IVA” se había extendido por cada edificio que se estaba construyendo. Y la oferta tenía sentido, porque el aumento de precios que se espera, rondaría el 10% (no es del 19% como mucha gente cree, ya que el efecto IVA es de 19% sobre el valor agregado de la construcción, sin considerar el valor del terreno) para propiedades entre 2000 y 3000 UF, a la cual muchas personas de clase media hoy estarían optando.
 
De acuerdo a estimaciones realizadas por expertos tributarios, teniendo en consideración que el costo del terreno es más incidente en el valor de la propiedad en algunos sectores del país o comunas, al no estar afectos al IVA los terrenos, las propiedades de mayor valor, se espera que el porcentaje de su incremento de precios sea menor. A modo de ejemplo, propiedades entre 7.000 y 9.000 UF se estima que el incremento de precios sea en torno al 5%, mientras que para propiedades de 2.000 UF el aumento de precios se encuentre en torno al 12%.
 
En la génesis de la Reforma Tributaria no había quedado muy bien establecido el tema de los plazos y la “letra chica” de su aplicación, la cual ha podido ser entendida en la reciente circular dada a conocer por el SII el pasado 5 de junio. El documento estipula que se podrán comprar viviendas sin pagar IVA hasta fines del 2016 (un año después de lo que anticipaba el mercado), lo que sería posible, siempre y cuando los proyectos cuenten con permisos de edificación obtenidos hasta el 1 de enero de 2016.
 
Lamentablemente, en toda transacción de bienes y servicios, los precios tienden a adelantarse a los hechos. Por lo tanto, lo que ha ocurrido hasta ahora con el IVA a las propiedades, es mantener los precios elevados como ha sido la tónica en los últimos años y con el sentido de urgencia que ha provocado el cambio de la norma, adelantando la decisión de compra de muchas personas, lo que ha mantenido una elevada demanda a pesar de la desaceleración económica.
 
Por otra parte, hasta ahora la ganancia de capital (mayor valor) que se obtiene por la venta de una propiedad, no pagaba impuestos cuando se trataba de una persona natural que no lleva contabilidad completa, que no se dedica habitualmente a dichas operaciones (compra venta) o cuando no existe relación entre las partes (vendedor y comprador).
 
Sin embargo, con la Reforma Tributaria ahora existirá a contar del 1 de enero del 2017 una exención del pago de impuesto para operaciones que no superen las 8.000 UF para quienes vendan bienes raíces adquiridos después del año 2004, plusvalías que serán acumulables en el tiempo. En términos simples, si una persona compró una propiedad el año 2007 en 3.000 UF y la vende el año 2018 en 7.000 UF, habrá obtenido una ganancia de capital por 4.000 UF. En ese caso, a esa persona le quedará un saldo exento de impuestos por otras 4.000 UF.

 

Una vez que se superen las 8.000 UF de utilidad, la cual está determinada por la diferencia entre el costo de adquisición y el valor de venta, el contribuyente tendrá dos opciones de tributar: la primera sería tomando en cuenta el tramo de impuesto al cual está afecto en el Global Complementario, o en su defecto, podría acceder a una tasa única del 10% sobre la ganancia.
 
Estas medidas sin duda que han tenido y tendrán consecuencias en las personas, que en definitiva verán afectados sus bolsillos por un mayor pago de impuestos, ya sea al comprar una vivienda nueva o al vender propiedades en los próximos años. En ese sentido se abren muchas opciones para resguardar sus finanzas, como privilegiar la compra de viviendas usadas en buen estado, preocuparse de realizar un buen análisis del valor de la UF por metro cuadrado que se adquiere, privilegiar zonas con potencial de desarrollo y considerar la posibilidad de tasar las propiedades adquiridas después del año 2004 y que han tenido una gran plusvalía.
 
La invitación es a informarse y tomar acción para cuidar su bolsillo, evitando la tentación de comprar impulsivamente por la inminente alza del IVA y planificar de manera adecuada sus inversiones inmobiliarias en el largo plazo. Lo que está claro, la Reforma Tributaria de una u otra manera afectará a todos los chilenos.