Ruvix en la Prensa

20

Nov - 2015

Los riesgos de invertir hoy en propiedades para complementar su pensión

Viernes, 20 de Noviembre de 2015
El Mercurio
 

Si es de los que cree que con lo que ahorre en su AFP no alcanzará para tener una feliz jubilación, es muy probable que esté en lo cierto. Los números, lamentablemente, no van a calzar con sus expectativas. Debe considerar el ahorro en su AFP como un mínimo. Como un simple mecanismo para tener un ingreso con el cual asegurar una subsistencia, pero no una calidad de vida para cuando deje de trabajar. 

 

Por ello es su responsabilidad complementar ese ingreso futuro con otras estrategias de inversión. 

 

Una de las estrategias que ha resultado más efectiva y populares para complementar las pensiones es la inversión en propiedades. La compra de casas o departamentos para poner en la renta y por tanto, generar un flujo de ingresos mensuales, tiene una serie de ventajas de carácter impositivo y de rentabilidad que muchos la han utilizado  para convertirla en la columna vertebral de su estrategia de ahorros para el retiro.  

 

Las propiedades tienen beneficios que no tienen otros instrumentos de inversión. La exención tributaria conocida como DFL2 así como el hecho de que su plusvalía no se considere ingreso un tributable les da ventajas impositivas. Además, el seguro de desgravamen que viene junto al crédito hipotecario que las financia le da una protección a la familia. Su alto valor residual las convierten también en un activo con alto valor heredable. 

 

No obstante, las cosas se han enredado para quienes buscan diseñar una estrategia de este tipo por estos días. El frenesí de compras que ha provocado la Reforma Tributaria y la incorporación del IVA a la venta de casas nuevas, ha provocado varias distorsiones en las condiciones actuales del mercado y que deben ser consideradas por quienes quieren usar las propiedades como estrategia de largo plazo. Esto debido a que, uno de los factores más relevantes para que esta estrategia sea exitosa es el precio de compra.  

 

Para entender esto, debe recordar que una propiedad genera rentabilidad por dos fuentes: por el alza de valor de la propiedad (plusvalía) y por el arriendo mensual (canon). Lo ideal para muchos que se embarcan en estrategias inmobiliarias de largo plazo, es que el canon de arriendo supere al costo mensual del crédito hipotecario o dividendo, de manera de que la compra del bien raíz no afecte el flujo de caja normal del inversionista.  Esto ha resultado más fácil en el último tiempo  gracias a que los bancos ofrecen créditos hipotecarios de 20, 25 y hasta en 30 años, lo que extiende el pago en el tiempo y reduce la cuota mensual. 

 

A esto se suman las bajas tasas de interés, lo que ha ayudado a reducir aún más el dividendo hipotecario. En algunas comunas de Santiago, la cuota mensual del crédito está muy por debajo del valor del arriendo.

De esta forma, si la propiedad se mantiene ocupada, no sólo permite pagar el dividendo sino que incluso puede generar excedentes para posibles costos asociados al mantenimiento  de la propiedad.

 

Muchas  personas que tienen ingresos superiores a sus gastos, y por tanto tienen capacidad de ahorro, han iniciado sus inversiones inmobiliarias comprando una, dos o tres  propiedades raíz, a través de los mecanismos conocidos como compras en blanco o en verde, en donde las inmobiliarias, con los proyectos sólo en el papel o con un porcentaje mínimo de construcción, se lanzan a vender las propiedades.

 

La ventaja de esta modalidad, es que el pie puede ser pagado en varias cuotas (15 a 30 cuotas), hasta el momento de la entrega del proyecto, lo que permite el ahorro de ese dinero en el tiempo, con el atractivo de una eventual plusvalía, que en los últimos años ha sido bastante significativa. 

 

Además, las inmobiliarias planifican un aumento progresivo de precios a medida que se acerca el momento de la entrega del proyecto. De esta forma, en muchos casos, la plusvalía está prácticamente asegurada, por el hecho de haber confiado y comprado la propiedad en el inicio de su comercialización, percibiendo el inversionista un premio por esta compra en blanco o verde.

 

Estas alternativas han resultado muy útiles para personas jóvenes, quienes la han utilizado como un mecanismo de ahorro forzoso con el cual van viendo incrementar su patrimonio en el tiempo. La gracia es que, además, la rentabilidad de estas operaciones ha sido bastante alta. Muchos de quienes han adquirido una propiedad en blanco, con dos años de anticipación a su entrega, luego arrendándola y vendiéndola al cabo de tres años, han conseguido una rentabilidad anual entre 20% y 30% en comunas emergentes de Santiago como Santiago Centro y Ñuñoa, donde se ha visto un aumento explosivo en sus precios. Mucho mejor que invertir en acciones en la bolsa o incluso que hacerlo en moneda extranjera. 

 

No obstante, es poco probable que estas rentabilidades, precios y condiciones se mantengan. Estas operaciones inmobiliarias, que han creado un gran número de nuevos propietarios, tienen los riesgos al alza. En los últimos meses, a raíz de factores excepcionales, se han ido incrementando las complejidades y distorsiones de este mercado, debido a un excesivo aumento de la demanda y de los precios. Según la Cámara Chilena de la Construcción, las ventas en el gran Santiago aumentaron un 45,6% en el tercer trimestre y los precios de los departamentos en un 9,1% respecto al tercer trimestre del 2014.

Los precios no pueden seguir subiendo a este ritmo. En ningún mercado sucede. 

 

Lo más probable es que venga una pausa en este desempeño, una vez que se contraiga la demanda cuando pase la efervescencia del aumento del IVA y vuelva a subir la vacancia en los arriendo por la debilidad de la economía chilena. Esto va a tener un impacto en los precios de los arriendos y en consecuencia una moderación en los precios de las propiedades frente a sus precios actuales.

 

Otro aspecto importante a tener en cuenta en los próximos meses, es que muchas promesas de compraventa de los últimos años asumían un pie del 10% de la propiedad para ser financiada con crédito hipotecario. Hoy en día la banca está solicitando en muchos casos el 20% de pie, por lo tanto, muchas ventas podrían caerse en los próximos meses por falta de ahorro para cerrar la operación.

Adicionalmente, en la inversión inmobiliaria existe el riesgo de vacancia, malos arrendatarios que no pagan, costos adicionales como el pago de contribuciones, mantenciones, reparaciones e impuestos. Riesgos que pueden subir con una economía debilitada como la que se proyecta para el año que viene. 

 

Todos estos riesgos podrían ser mitigados, siempre y cuando se realice una compra en buenos términos de precio. En ese sentido cobra vital importancia el valor UF por metro cuadrado y el valor del arriendo anualizado, como un flujo que determina la tasa de retorno respecto a la inversión. 

 

Así que tenga ojo. La inversión inmobiliaria es un gran instrumento de largo plazo para quienes quieren generar ingresos después de la jubilación. Pero para que esto sea eficiente debe hacerlo en condiciones de precio atractivas, para aminorar los riesgos inherentes a este tipo de inversiones. El problema es que el crecimiento desbocado de la demanda y de los precios en el último tiempo, combinado con proyecciones de una mayor debilidad de la economía para el año que viene, incorporan cuotas adicionales de incertidumbre a quienes se lancen hoy a construir estas estrategias. 

 

¿Mi recomendación? Considere que hoy hay menos opciones y que esto puede tener efectos en la rentabilidad de su inversión. Por tanto, antes de comprometerse en un proyecto de este tipo, rastrille bien el mercado y asegúrese de que se trata de una buena oportunidad. Si no, déjela pasar.