Inversión Inmobiliaria: ¿Privilegiar el flujo o la plusvalía?

Publicado en   04 de septiembre de 2019

El Mercurio Inversiones

Hace aproximadamente cuatro años escribí para El Mercurio Inversiones una columna sobre los riesgos de invertir en propiedades, en un contexto en que los precios subían como la espuma, especialmente por la reforma tributaria y la aplicación del IVA a la construcción.

En varios pasajes de la columna era escéptico sobre las violentas alzas de precios, en donde consideraba que se debía ser mucho más cauto y ser mucho más exigente a la hora de comprar una propiedad (esa postura no ha cambiado).

Sin embargo, en estos últimos años, los precios han seguido subiendo por el aumento en la inmigración, las cada día mejores condiciones financieras, la escasez de suelo, las limitantes en los planos reguladores de algunas comunas y los anuncios de nuevas líneas de metro en Santiago, que en el pasado han sido un aspecto clave en el aumento de precios en zonas de la Región Metropolitana que se encontraban menos desarrolladas.

Si bien hace algunos años muchos inversionistas compraban para vender en poco tiempo haciéndose “la pasada”, por el aumento explosivo de los precios y las bajas tasas de interés, es posible que de ahora en adelante la inversión inmobiliaria pueda entregar mejores réditos asociado al flujo mensual positivo que genera el valor del arriendo versus el dividendo, convirtiéndose de esa forma en una excelente manera de construir patrimonio en el largo plazo.

Hace pocos días se dio a conocer un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción sobre “el índice de acceso a la vivienda”, concluyendo que es cada día más difícil adquirir una propiedad, ya que, en base a las definiciones del indicador citado, Chile y particularmente Santiago se encuentra en la condición de “severamente no alcanzable”. Esta realidad es comprensible, cuando los ingresos promedio en Chile son bajos y los precios de las viviendas han aumentado bruscamente en los últimos años.

Por terrible que parezca, sin duda esta es una oportunidad de inversión, ya que, en el futuro, aumentará la demanda por arriendos, en línea con la realidad de las grandes ciudades del mundo. De hecho, esta fue una de las conclusiones del capítulo temático del Informe de Estabilidad Financiera elaborado por el Banco Central de Chile del segundo semestre del año pasado, en donde asegura que “el mercado de arriendo en Chile es relativamente pequeño en comparación con países desarrollados, por lo que existe espacio para que este segmento continúe creciendo”. En este mismo informe se establece que los precios han subido acorde a sus fundamentos, lo que sin duda es una señal tranquilizadora para el mercado.

En consecuencia, considero que la inversión inmobiliaria debería seguir siendo una alternativa recomendada para una cartera diversificada de inversión, con la precaución que se debe tener en la selección de oportunidades.

Hay comunas que hace algunos años presentaban diferencias considerables con otras de similares características. El mejor ejemplo fue lo que ocurrió entre Providencia y Ñuñoa, donde hace algunos años la diferencia de precios era superior al 50% y hoy se ha ajustado a menos de un 15%.

La modalidad de “compra en blanco” ha permitido a muchas personas comprar a plazo, a través de cómodas cuotas que financian el pie, lo que ha permitido mantener una sólida demanda a pesar del incremento de los precios.

Como los precios han subido de manera constante, existe una especie de inercia en la que se planifica sobre el incremento de los precios, en línea con una menor oferta de proyectos que han ido apareciendo en los últimos trimestres.

Sin embargo, la principal distorsión que observo en los proyectos nuevos que han visto la luz, es la construcción de edificios cercanos a las nuevas líneas del metro. Los ejemplos más llamativos los he visto en las comunas de Macul y Quinta Normal en su extremo norte, con precios que rondan las 70 UF el metro cuadrado, incorporando en los precios actuales los beneficios futuros de estar cerca de una línea del metro. Se supone que ese beneficio se lo debería llevar el inversionista y no la inmobiliaria que vende hoy.

En este contexto, nos encontramos con precios cada vez más caros, con menos espacio para capturar plusvalía y, en consecuencia, un menor retorno sobre la inversión. Los casos más emblemáticos se observan en algunas comunas consolidadas como Las Condes, Providencia y en lo más reciente la comuna de Santiago y especialmente en Ñuñoa. En todos estos casos el retorno sobre el activo (ROA), una buena métrica para comparar precios en función del valor que se paga por los arriendos, se sitúa en niveles en torno al 5%.

Por lo tanto, la sugerencia antes de comprar una propiedad es analizar bien los valores de arriendo de la comuna y el sector en que se quiere comprar, buscando un ROA que idealmente sea superior al 6%, lo que se hace bastante difícil en estos momentos, pero se sigue observando en Estación Central, por ejemplo.

Otro aspecto a tener en cuenta es el hecho de que los aumentos de precio impiden vender y volver a comprar algo a precios razonables, por lo tanto, hoy en día es mucho mejor mantener propiedades que entreguen un buen retorno sobre la inversión con una mirada de largo plazo, más aún cuando la posibilidad de refinanciamiento puede generar un mayor flujo de efectivo para el bolsillo entre el valor del arriendo y el dividendo.

Sin embargo, otra opción que hoy existe, es la posibilidad de comprar un departamento usado que se encuentre en buenas condiciones y con información conocida de gastos comunes, administración del edificio, demanda de las unidades, características del sector, entre otros aspectos relevantes a la hora de arrendar una propiedad.

En resumen, la inversión inmobiliaria seguirá siendo una excelente manera de construir patrimonio, pero en donde se limitaría la posibilidad de “hacerse una pasada”, privilegiando la compra de unidades que realmente sean una buena inversión, lo que se establece en función del arriendo que se paga por esas propiedades.

Publicado el 04 de septiembre de 2019. Actualizado por última vez el 19 de abril de 2020.

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