MasterClass: Inversión Inmobiliaria

Sergio Tricio

Video de 135 min

Descubre cómo sacar el máximo provecho de tus inversiones inmobiliarias, y que alternativas existen más allá de la compra tradicional.

Los puntos que abordaremos:

  • Perspectivas para la Inversión Inmobiliaria
  • Fondos de Inversión Inmobiliaria en Chile
  • Inversión Inmobiliaria en Piloto Automático
  • Compra en Remates
  • Agenda
  • Presentación Sergio Tricio, Gerente General Ruvix
  • Presentación Federico Salvitti, Subgerente de Operaciones – AICapitals
  • Presentación Francisco Hevia, Director Fundador en Inversiones NOW y Sebastian Ariola, Director Fundador Asset Partner
  • Presentación Joaquin González, Socio Fundador en Bullestate
  • Perspectivas del Mercado Inmobiliario
  • Fondos de Inversión Inmobiliarios
  • El modelo Bullestate: Inversión Inmobiliaria en Piloto Automático
  • Inversión inmobiliaria en Remates
  • Cierre

Muy buenas tardes. Bienvenidos todos, estamos muy contentos de hacer un nuevo webinar. Habíamos anunciado con harta anticipación este webinar inmobiliario; donde queríamos hablar de lo que viene de cara al futuro.

Y lo que está pasando en este momento. Qué es lo que podemos esperar de cara al futuro para el mercado inmobiliario, pero no nos quisimos quedar solamente en una visión general de lo que está pasando en la industria o lo que  creemos que podrá venir de cara al futuro en el mundo inmobiliario.

Sino que además aprovechamos la relación que tenemos con varios de nuestros partners y que nos ayudan en darles solución a nuestros clientes en Ruvix; y por lo tanto invitamos a un ramillete de expertos en el rubro inmobiliario.

Que sin duda va a dejarlos a todos muy entusiasmado respecto a ideas de inversión muy interesantes.

Agenda

Así que hoy día se viene una MasterClass y quisimos llamarla así porque vamos a hablar de hartos temas a lo largo de esta sesión. Y por lo tanto desde ya quiero comentarle un poquito que lo que vamos a hacer en el día de hoy.

Presentación de Expositores

Vamos a primero presentar a todos los expositores para que sepan básicamente de qué es lo que vamos a hablar a lo largo este seminario.

Perspectivas para el Mercado Inmobiliario

Después me toca a mi presentar y hablar un poquito de la visión que tenemos hoy día en Ruvix, respecto al mercado inmobiliario. Y que es lo que vamos a esperar a los próximos trimestres.

Y quizás lo más importante de cara al próximo año; y en particular lo que vamos a hablar hoy día es de alguna alternativa de inversión que son algo más sofisticadas; si se quiere, que la tradicional compra de un departamento para arrendar, comprar, vender o arrendar un departamento que es lo típico que habitualmente conocemos.

Fondos de Inversión Inmobiliarios

Así que vamos a hablar de fondos inmobiliarios.

Inversión inmobiliaria en piloto automático

Vamos a hablar de inversión inmobiliaria en piloto automático; que eso es bien interesante. Buen título sacamos ahí respecto a esta alternativa de inversión.

Inversión inmobiliaria en remates

Y por último, algo que muchas veces nos preguntan, qué son la inversión inmobiliaria en remates. Y ahí vamos a hablar de hartas cosas interesantes respecto a  cómo es la dinámica de adquirir una propiedad  vía remate que tiene obviamente muchos detalles interesantes que vamos a conversar de eso.

Así que espero que sea de su agrado, espero que ayude mucho en la educación financiera que estamos siempre tratando de iniciar.

Y por supuesto también más adelante cuando vamos tocando cada uno de los temas iremos haciendo preguntas como siempre y tratar de hacer una sesión bien entretenida en cada uno de los temas.

Presentación de Sergio Tricio, Gerente General de Ruvix

Bueno, los que no me conozca; mi nombre es Sergio Tricio, soy gerente general de Ruvix. Y por supuesto nuestra idea en Ruvix es tratar de llevar todo estos temas de educación financiera con la mayor objetividad posible.

Tratar de transmitir esta información de manera absolutamente gratuita como habitualmente lo hacemos también en nuestro canal de YouTube.

Así que feliz de que nos puedan acompañar  también en nuestro canal; nos pueden buscar en YouTube como Ruvix y ahí van a encontrar mucha información  que está siempre presente.

Y también seguirnos en redes sociales ya sea en Twitter o Instagram, donde estamos ahí como Ruvixcl y también el mío personal es Stricio, si quieren buscar por ahí.

Planificación

Muchas de las cosas que tratamos de transmitir y somos bastante majaderos es con la planificación financiera y como poder lograr un mejor futuro financiero en cada uno de ustedes. Esa la idea, eso es lo que nos motiva, eso lo que tratamos de transmitir.

Ingresos

Y esto siempre lo compartimos; que básicamente es planificar muy bien, tratar de diversificar nuestros ingresos y dentro de esas diferentes fuentes de ingresos.

Inversiones financieras

La idea es incorporar inversiones financieras y también inversiones inmobiliarias, que es precisamente lo que nos vamos a concentrar hoy día.

Pero sin duda nada de esto es posible si no modificamos nuestra mente. Y si realmente nos convencemos de que queremos lograr un mejor futuro financiero y nos ponemos a trabajar precisamente en cada uno de estos pilares.

Por tanto es algo que siempre compartimos insisto, soy majadero con esto porque acá no hay ninguna inversión mejor que la otra; no hay ninguna solución que  supere con creces la otra alternativa.

Y no hay nada cero riesgo; todo tiene riesgo, todo hay que aprenderlo, todo hay que entenderlo. Qué hay detrás de cada una las alternativas de inversión.

Y por eso es importante entender todas las herramientas, todas las posibilidades que vamos a compartir hoy día en este seminario.

Y ahí es muy importante la planificación. Y conocer ventajas y desventajas de cada una de las cosas que uno pueda ir realizando a lo largo de esta planificación financiera.

Federico Salvetti Subgerente de operaciones- AlCapitals

Y ya no hablo más; ahora me quedo un poquito callado y doy paso a Federico Salvetti de la empresa AlCapitals, que nos va a contar un poquito de que es lo que hace AlCapitals y se va a presentar.

Así que bienvenido Federico  y  muchas gracias por participar en este webinar.

Federico: Hola Sergio, buenas tardes.

Hola a todos, muchas gracias a ti por la invitación, claro como tú dices, AlCapitals se dedica hace 10 años al área de los fondos de inversión privados y de eso es lo que vamos a hablar hoy.

Vamos a hablar muy general porque es un tema que da para mucho, pero sí que queremos dejar claro cómo funciona; cuáles son los mecanismos; cómo se estructura un fondo de inversión privado, cuáles son los riesgos y poder responder todas las preguntas que salgan a lo largo del webinar.

Sergio: Exacto, bueno cuéntanos un poquito de la empresa cuéntanos un poquito de que es lo que hacen en general y  cuáles son las credenciales en definitiva.

Federico: Súper, la empresa empezó como un multi Family Office en el año 2010, lo que hacía era administrar las platas de los tres dueños. Son tres directores y a medida que fue creciendo, fue incorporando inversiones de amigos y ahora de gente que está interesada y que conoce cómo funcionan los fondos de inversión privado.

Y así la empresa ha ido creciendo; tenemos una importante experiencia como administración, la verdad es que en el área inmobiliaria tenemos varios fondos activos

El equipo directivo tiene mucha trayectoria en esto de lo que son los desarrollos inmobiliarios. Conocen varios gestores que son los que están encargados de hacer el desarrollo de los proyectos; de los edificios, de buscar los terrenos, de hacer los estudios del mercado.

Todo lo que engloba la parte de gestión, lo vamos a ver más adelante y efectivamente participamos. Tenemos cuatro áreas grandes que participamos; nuestro core business es desarrollo inmobiliario con un fondo de inversión privado.

Tenemos financiamientos estructurados e inversiones en prívate equity que son instrumentos también más sofisticado, pero hoy vamos a hablar de los finales de los fondo de inversión privados.

Un poco de las credenciales para que sepan cómo funciona y AlCapital quien está revisando o mirando esto.

Nosotros somos supervisados por la unidad de análisis financiero y esencialmente por lo que velan es porque no se produzca un lavado de activos y el dinero no sea mal usado.

Somos informantes de la comisión para el mercado financiero la EX SBS, miembros de ACAF que es la asociación chilena  administradora de fondo de inversión y tenemos una alianza con Bancos Mellong para inversiones en Estados Unidos.

Y este año estamos auditados por Kreston porque así lo hicieron los aportantes del fondo. Acá los que deciden  son los importantes de las asambleas que se hacen todos los años y nuestro estudio abogado también aparece ahí. Voy a avanzar.

10 años de experiencia en el mercado

No hay mucho que revisar, bueno tenemos 10 años experiencia

82 proyectos

82 proyectos entre los que se están haciendo y los que se hicieron estos son edificios.

38 fondos

En 38 fondos, es decir, hay fondos que van a uno o más proyectos.

Más de 8.300 propiedades

Actualmente con los FIP, con los fondos los hemos invertido en más, hemos desarrollado más de 8000 propiedades.

Más de 640.000 mts cuadrados construidos

Más de 640 metros cuadrados construidos.

Más de UF 1.400.00 administradas

Y administramos actualmente cerca de 1.400.000 UF  estos son como $50.000.000 ese es el patrimonio que estamos administrando.

Sergio: Bueno, entonces lo que vamos hablar más adelante Federico, básicamente es desarrollo inmobiliario, es decir, cómo un inversionista con su plata puede construir un proyecto de departamentos de casa; que esos departamentos o casas se venden y después de un período de tiempo se logra una rentabilidad, después del éxito del cierre de fondo.

Federico: Exactamente, cómo un inversionista más común digamos. Porque generalmente estas inversiones están disponibles para gente con altos patrimonios, pero a través del FIB puede ingresar con un aporte menor a quien normalmente una inmobiliaria pediría.

Y hacemos como una especie de crowdfunding, juntamos todos los inversionistas y con ese fondo compramos parte de la inmobiliaria que va a ser el proyecto y ahí  viene la parte entretenida porque viene la construcción; las obras. Eso lo vamos a ver más adelante.

Sergio: Excelente. Súper bien, para todo hay quien ya conectado y motivado a ver tu presentación que es muy interesante y nos da la posibilidad de poder invertir como todos quisiéramos.

Tener ojalá no comprarla la casa el departamento ya terminado sino que construirlo y de esa manera obviamente las rentabilidades pueden ser un poquito más atractivas. Así que de eso vamos hablar un poquito más adelante

Estamos haciendo las presentaciones de todos los exponentes así  que ratico más nos escuchamos de nuevo entonces Federico.

Federico: Ok, muchas gracias.

Presentación de Francisco Hevia, Director Fundador en Inversiones NOW y Sebastian Ariola, Director Fundador Asset Partner

 Sergio: Vamos a  los siguiente participante el día de hoy, Sebastián Airola  y Francisco Hevia. Acá nos van a contar de cosas muy entretenidas. Así que desde ya los dejo para que nos cuenten ahí de que se trata.

Sebastián: Hola Sergio muchas gracias, yo soy Sebastián y nosotros hoy día venimos a hablarles de remates ya. Y  cuáles son las oportunidades de negocio que existen a través de los remates, pero un poquito englobado lo que es una planificación financiera.

Y cómo este es uno de los instrumentos a utilizar en una etapa, tal vez posterior, no en la inicial de inversión inmobiliaria y cuáles son las grandes ventajas que también podemos ver a través de excepciones tributarias y ese tipo de cosas; para armar un buen plan que sea sólido y que sea calable.

Francisco: Bueno, buenas tardes mi nombre es Francisco Hevia ,  socio de Sebastián hemos venido trabajando un buen par de años en inversiones inmobiliarias.

Partimos igual que la gran medida de las personas que están acá, comprando departamentos para arriendo y pensando en la jubilación. La verdad es que el crecimiento fue bastante más grande terminamos renunciando a los trabajos y buscando una independencia.

Aquí tenemos nuestras empresas y como decía Sebastián  efectivamente en el nivel de remates es un nivel un poquito más avanzado de inversión inmobiliaria. Es bastante atractivo, pero tiene varios rémoles.

También aprovechemos de conversar el tema de impuestos que siempre saltan dudas. Y nosotros lo hacemos hoy día todo dentro del marco de una empresa, se pagan todos los impuestos que respondan, hay habitualidad, hay todo lo que se necesita.

Entonces bueno, esperando que sea provechoso y aprovechemos  el espacio con ustedes.

Sebastián: Y un poco para englobar la idea de demostrarle que estamos asociados con los inversionistas en todas las etapas, desde un poco la asesoría tributaria, la legal, evaluación de proyectos inmobiliarios.

Somos facilitadores. De hecho invertimos en alguno de estos mismo fondo y en las otras etapas; y un poco la invitación es a eso es a atreverse y a aprender en todas las distintas alistas que tiene este negocio que da mucho. Así que ahí los dejamos invitados después para nuestra presentación

Sergio: Genial, si bueno yo creo que sin duda va a ser de mucho interés, en muchos otros webinars que hemos hablado de inversión inmobiliaria o también con nuestros clientes en Ruvix siempre aparece la inquietud de dos temas que son claves.

Uno es oye Sergio, ¿Es bueno comprar en remate?

Si es bueno pero  hay que saber. Y hay que tener experiencia en este mundo que es complejo. Y esos detallitos, esos rémoles como decía Francisco; es muy interesante y vamos a trata de compartir más adelante. Van a poder preguntar también.

Y muy importante también la parte tributaria, hay muchas cosas que hoy día, la gente, el inversionista inmobiliario no hace, hoy día hay muchos incumplimientos y sabemos que es así.

Acá viene una duda muchas veces para inversionista inmobiliario, que hemos tenido 10 años espectaculares en inversión inmobiliaria en Chile. Y hay mucha gente que quizás ha quedado rezagado o que le gustaría hacer incluso más.

Y ahí  muchas veces nos tomamos por el tema tributario; así que de eso también sin duda vamos a conversar.

Así que bueno creo que ahí estamos los escuchamos en un ratico más Sebastián y Francisco.

Genial bien Joaquín bienvenido cuéntanos

Joaquín González Carmona Socio fundador en Bullestate

Joaquín: Hola Sergio muchas gracias, bueno voy a partir con un resumen un poco de la historia de  Bullestate.

Bullestate nace hace tres años aproximadamente como una inquietud más académica que empresarial de determinar cuánto era la inversión y si el mercado inmobiliario de productos usados, o sea de propiedad usada era realmente perfecto, tenía imperfecciones muy grandes.

De eso partimos un estudio hace 3 años. Y lo primero que se determinó era que existían grandes variaciones. Entonces una vez que existía esa aparición dijimos ok; cómo se puede aprovechar. Y ahí partió Bullestate.

Partió primero creando una base de datos; que en este momento contamos con más de un millón y medio de propiedades. Que son las propiedades que  están disponibles en la web.

Se van cargando una base de datos y una vez que teníamos esa base de dato dijimos ok, ahora que tenemos todo esto, qué hacemos con esta información. Usémosla y para poder usarla lo que desarrollamos y cuál es el corazón del sistema.

Es un algoritmo que permite tasar en definitiva, determinar el precio de una propiedad en base a la información de mercado que existe de más de millón y medio de propiedades que se va actualizando constantemente y con eso determinamos un precio.

El precio que le corresponde, y ahí se seleccionan las que son atractivas, las que tengan más de un 15% 20% de bajo mercado. Para después de eso partir con el segundo análisis que también lo vamos a explicar más adelante.

Porque esto al ser propiedad de usada,  también parecido a los remates tiene  bastante más cosas a las que hay que fijarse que solamente el precio, como cuando uno compra un departamento o la típica inversión nueva.

Tres modelos para distintos perfiles de inversionistas

Bueno para eso desarrollamos después de toda esta experiencia, desarrollamos tres modelos para tres tipos de inversionista distinto.

Inversionistas que busca obtener un flujo en base a la compra y venta de inmuebles

El primero es un modelo enfocado en inversionista que busca aprovechar esta oportunidad; comprarla y venderla de forma rápido y hacerla pasar por decirlo y ganarse ese diferencial.

Sergio: Comprar barato y vender caro, tan simple como eso.

Joaquín: Si, o  no necesariamente caro; sino si es una oportunidad muy buena comprar barato y vender rápido y sigo vendiendo barato, pero rápido.

Inversionista que aprovecha una oportunidad para desarrollar patrimonio

La segunda opción es una opción para una persona que dice quiero aprovechar que está barato y lo compro y capitalizo, aumento mi patrimonio y después lo rento. Hago un proceso de renta inmobiliario.

Inversionista que busca comprar una propiedad para rentar sin pie

Y el tercer enfoque es para un inversionista que busca comprar la propiedad sin tener el pie. Un poco que es que el gran mecanismo de venta de la inmobiliaria; y porque se vende mucho nuevo y menos usados.

Por un lado por todos estos bemoles y por aparte porque las inmobiliarias tienen generalmente este bono pie; que se consigue un poco con la mezcla de dos de los mismos inversionistas, o sea el inversionista que compra que tiene la plata, genera el capital y quiere vender rápido. Puede perfectamente servir y hacer el enlace con la persona que quiere comprar con un bono pie.

Más adelante voy a explicar todo el detalle y la secuencia.

Sergio: Genial, muy entretenido y bueno este piloto automático que busca propiedades usadas; que precisamente me anticipo un poquito, pero te voy a dar un buen pase más adelante Joaquín.

Porque creemos nosotros en Ruvix que hoy en día. Quizás donde más  oportunidad vamos a encontrar es precisamente en el mundo de los usados. Y ahí vamos a conversar de eso cuáles son tus sensaciones que es lo que has visto en el último tiempo.

Y ver si realmente es una alternativa; así que muchas gracias lo cortamos un ratito más. Y ahora comienzo yo con la presentación ya definitivamente, hablando de que es lo que estamos nosotros esperando para el mercado inmobiliario.

Que obviamente lo ha pasado muy mal, el mercado inmobiliario chileno y lo estamos precisamente quizás en medio de la tormenta y vamos a ver qué podemos esperar de cara al futuro.

Perspectivas del Mercado Inmobiliario

Estallido social

Y dentro de este panorama actual, bueno comienza muchos de los problemas para la inversión inmobiliaria con lo que fue el estallido social que a fines del año pasado y en donde obviamente hubo un impacto en la economía.

Hubo un impacto muy importante en las reglas del juego hacia futuro, porque obviamente se genera incertidumbre con todo estos cambios sociales. Y viene un cambio muy profundo en nuestra sociedad, que obviamente tienen a muchas personas inquietas.

Y lo que más estaría presente desde octubre del año pasado es incertidumbre. Y esa incertidumbre pasa precisamente por el ya definitivo cambio en la constitución que se viene para Chile.

Y que obviamente espero de todo corazón que tengamos una nueva constitución lo mejor posible, que nos demos la oportunidad de todos los chilenos ponerlos un poquito en la buena y hacer algo que realmente permita alimentar el camino de los próximos 30 a 40 años de Chile.

Que salga la mejor manera posible, pero independiente de que tengamos muy buenas intenciones tiene que haber gente que quiera cambiar las cosas para mejor y otras personas que quieran obtener réditos políticos.

Todo eso genera incertidumbre y eso es un dato de la causa, o sea ahí no hay nada que cuestionar porque no sabemos qué es lo que finalmente va a ocurrir después de todo estas cosas.

Pandemia

Entonces, el estallido social genera esta primera cuota de incertidumbre, que para rematarla sin duda fue lo que hemos vivido en los últimos meses con la pandemia.

Y por ese motivo es que obviamente estamos en este mismo todo en medio de una crisis, en medio de una  recisión muy potente; que Chile no la viva desde la década de los 80, y una crisis que a nivel mundial ha impactado y ha cambiado bastante las reglas del juego si se quiere como convivimos y que podemos esperar de cara al futuro.

Entonces todo este estallido social, crisis económica, una alta tasa de desempleo.

Elecciones

Y además elecciones en el próximo año, sin duda que generan mucha incertidumbre. Y por lo tanto hablar de inversión inmobiliaria en los últimos meses era algo bastante descabellado si se quiere.

Porque en general esa incertidumbre está presente en todos nosotros y bueno para eso estamos nosotros como asesores de tratar de colocar las cosas positivas, negativas, todo lo que podemos esperar de cara al futuro sobre la mesa y en torno a eso tomar decisiones

Pero obviamente que medio de incertidumbre las personas y los inversionistas, las empresas que ¿es lo que hacen?

 Se hacen un poquito a un lado y obviamente que paralizan su toma de decisiones para invertir de cara al futuro y eso es absolutamente normal en una crisis como la que hemos visto hasta ahora.

Tasas de interés

Y todo esto va de la mano con un aumento de la tasa de interés de los créditos hipotecario, que precisamente lo que captura la tasa de interés de los bancos es esta mayor incertidumbre.

Y por lo tanto el banco ¿qué es lo que hace? Aumentar la tasa de interés porque tiene temor de que las personas puedan quedar desempleada. Y por lo tanto tiene que cubrir los potenciales impagos con una mayor tasa de interés.

Entonces hoy día, la situación la verdad que es bastante oscura y poco atractiva desde el punto de vista de quien se decide invertir. Para la persona que está tomando la decisión ahora y probablemente se está comprando  un departamento ahora o que venía con la decisión tomada y que justo ahora se compra una propiedad, pero esto como bien sabemos la crisis pasa.

Hemos visto en el mundo que la recuperación económica está haciendo bastante significativa y por lo tanto somos muy optimistas de cara al futuro y ¿Por qué?

 Por varias razones que ya les voy a comentar, pero creemos que lo que se está viviendo a nivel global y todo lo que son las reaperturas y la reactivación económica que están viviendo grandes economías del mundo, nos van a llevar a un año 2021 probablemente una recuperación bien potente.

Hoy en día obviamente que estamos viendo efectos negativos de esta situación. Por todo lo que hemos comentado; aumento del desempleo, muchos puestos de trabajo destruidos, hay un aumento en la vacancia.

Sin duda muchas personas que tienen hoy día varias propiedades están viendo que se le han caído, algún arrendatario que le han pedido descuento. Y que ha tenido que haber ahí ciertos acuerdos en este periodo para obviamente que todos tratar de  salir adelante

Por ende hemos visto disminuciones en los precios de los arriendos; eso ha sido  algo real, pero también esto viene de la mano con ayudas de parte de la banca y una decisión bastante uniforme de parte del sistema.

En donde dijimos bueno estamos viendo una crisis que nadie se la creo, llego  de repente y por lo tanto hay que ver de que no estábamos preparados para esto no tenemos que castigar a las personas porque no puedan pagar.

E esto es precisamente lo que se hizo en el mes de marzo y muy rápidamente en abril donde muchos bancos lo que hicieron fue postergar los créditos hipotecarios y créditos de consumo. Y eso fue una medida transversal en una crisis económica cualquiera eso no hubiese pasado.

Porque la crisis económica obviamente afecta a ciertos sectores y cada uno tiene que asumir en cierta medida la responsabilidad de esa crisis que se gestó y que se vive.

En este caso como es una crisis transversal a nivel mundial se tomaron medidas muy agresivas de parte los gobiernos, de parte de la banca, de parte de los bancos centrales. Y  eso ha sido muy bueno para que la crisis eventualmente no esté golpeando una manera tan fuerte para los propietarios.

Y esto que se entienda muy bien; si yo tengo cinco departamentos y se me caen dos arrendatarios, probablemente no me den los números en una situación normal, pero en esta situación lo que ocurrió es que yo he podido postergar los créditos.

Muchas personas lo hicieron  para poder estar mejor preparado de cara al futuro y por ende se posterga lo que yo he llamado el dolor. El dolor del inversionista, el dolor del propietario, porque a pesar de que yo haya perdido mi trabajo y tenga estas propiedades y no las pueda pagar puede postergar el crédito.

Por lo tanto el dolor va a llegar precisamente en unos meses más, que si a fines de este año principios del próximo. En donde realmente se va a ver un impacto mayor porque ya las personas han tenido que volver a  pagar los créditos y eso es sin duda que va a comenzar a afectar para quienes no han podido sobrellevar esta situación y no puedan hacer frente a estos pagos

Pero  hay un tema muy importante entremedio de todo esto; en que hemos tenido una última década espectacular para la inversión inmobiliaria. Yo creo que hay muy pocas personas que no le ha ido bien en la inversión inmobiliaria en los últimos diez años.

Porque los precios ha subido, porque las tasas han sido bajas, porque ha habido una demanda por arriendos enorme. Los precios han subido de las propiedades, los precios de los arriendos han subido algo menos, pero ha subido igual.

Y por lo tanto hemos vivido una situación muy particular, muy favorable para el inversionista inmobiliario y por lo tanto hay mucho inversionista que ya le ha ido bien o hay otros que se quedaron abajo, que no alcanzaron a comprar porque estaban esperando el momento adecuado.

Por lo tanto tiendo a pensar que hay mucho inversionista que está esperando ahí con los dientes bien afilados para poder comprarse  una propiedad. Y eso yo creo que va a evitar es que los precios puedan caer de manera relevante, de manera significará y eso es lo que precisamente ahora vamos a tratar de desmenuzar.

Bien, nosotros todos los trimestres estamos muy atentos a un informe que entrega GFK Adimark; un informe bastante completo sobre el sector inmobiliario de ventas de la región metropolitana.

Y nos encantaría tener más data de diferentes ciudades de Chile, la verdad que el mercado más eficiente si se quiere, en donde más información. Más oferta y demanda un mercado mucho más activo, es la región metropolitana.

Y por lo tanto acabo de sacar buenas conclusiones; tener una idea bastante clara de cómo está  el mercado en Chile. Por eso también a nosotros privilegiamos generalmente la inversión en Santiago, la región metropolitana.

En otra zona es más difícil y también es muy importante que la región metropolitana tiene la mayor cantidad de población y también un ingreso per cápita mayor a otras regiones. Y aunque uno hubiese pensado  hacia fines del año pasado a principios de este, en que muchos proyectos inmobiliarios se iban a caer.

Y por lo tanto voy a bajar enormemente la oferta de nuevos proyectos y ocurrió esto pero no de una manera tan drástica.

Incorporación Trimestral Conjuntos Nuevos Iniciando Ventas (Año 2006- Junio 2020)

Este gráfico lo que muestra es la incorporación trimestral de proyectos ya, que comienzan a vender y en los segundos  trimestres, el promedio de los últimos 10 años es que ingresen 84 proyectos promedio, en el segundo trimestre de cada año ¿Qué ocurrió este año?

Ingresaron 66 nuevos proyectos. Entonces a pesar del estallido social y obviamente por la lógica de la inversión inmobiliaria que demora un tiempo; probablemente con rezago fueron igual de nuevas formas incorporándose en nuevos proyectos, 49 primer trimestre, 66 segundo trimestre. Así que por ese lado sigue apareciendo ofertas de proyectos nuevos.

Ofertas de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago Unidades (1981- Junio 2020)

Pero acá viene algo interesante que es que la oferta de viviendas nuevas en el Gran Santiago. Y esto incluye entrega inmediata; venta en blanco y venta en verde. O sea desde que el proyecto nace, hasta que se están vendiendo las últimas unidades.

Todas esas unidades hoy día son 46.817, esa es la oferta actual disponible de propiedades nuevas en el gran Santiago. Y si se dan cuenta estamos en niveles muy altos similares a lo que fue la crisis financiera del año 2008-2009.

Entonces  probablemente lo que ustedes piensan es chuta hay mucha oferta y por lo tanto los precios debieran caer, cuidado. Cuidado con esto y ahora les voy a explicar la razón de por qué eso ha cambiado de lo que fue el 2008a lo que estaba ocurriendo ahora.

Evolución Meses para Agotar Oferta de Viviendas Nuevas (Período 2006- Junio 2020)

Lo que ha pasado en los últimos dos trimestres es que los meses para agotar la oferta aumentaron drásticamente ¿Por qué?

Porque siguen acumulándose proyectos, lo que veamos recién, se incorporaron nuevos proyectos, nuevas unidades a la oferta, pero las ventas del Último tiempo se desplomaron.

Y por lo tanto eso nos lleva a que los meses para que se agoten esta oferta aumentaron considerablemente, pero es porque obviamente estamos viviendo una situación de estrés en el  corto plazo, que esto se exagera un poco y nuevamente este gráfico también nos dice tienes que bajar los precios, pero cuidado.

Fecha de Entrega de la Actual Oferta de Viviendas 2do Trimestre 2020

¿Qué es lo que ocurre?  Toda esta oferta que existe hoy en día y en lo que más nos concentramos generalmente; es en los departamentos, que es donde obviamente se da las mayores posibilidades para poder invertir, se compra un departamento, se arrienda, se espera la plusvalía eventualmente después se vende etc.

En el mercado de departamentos es donde más nos concentramos donde hay más unidades también. Y esto es interesante porque en este gráfico se observa cuántas son las unidades, se entregan en los próximos trimestres.

Entonces para entrega inmediata no hay tantas unidades; si se dan cuenta la gran cantidad de unidades que están a la venta actualmente son para entregas en un año y medio más, que es la parte del medio del gráfico, la barrita más alta.

Pero las unidades que están para entregar en los próximos trimestres son bastante saludables y ahí viene la gran diferencia de la situación que estamos viviendo hoy día respecto a la situación que vivimos el año 2008-2009.

Y esto también es interesante por cómo cambio la industria inmobiliaria en los últimos 10 años, el gran cambio está en que el inversionista inmobiliario o las personas que se compran una propiedad  hoy en día en Chile es a través de el pago del pie en cuotas y comprarlo con mucha anterioridad a la propiedad hasta que te la entregan.

Entonces tu comprometes la compra, pagas el pie en blanco en verde, hasta la entrega. Y por lo tanto eso hace muy bueno para el sector inmobiliario en su conjunto; porque de esa manera el desarrollo inmobiliario, que es lo que vamos a sacar más adelante con Alcapitals.

El desarrollo inmobiliario es mucho menos arriesgado porque tú estás vendiendo a lo largo del tiempo en que se está construyendo. Entonces de esa manera con la confianza que se genera en el sector inmobiliario en donde obviamente tú vas pagando, hay una póliza de seguro por detrás, todo funciona muy bien.

Eso permite que las personas vayan comprando propiedades en blanco, en verde, incluso en transparente como a muchas veces se dice los inversionistas iníciales. Y  eso hace que el sector inmobiliario funcione muy bien ya; y eso también permite que hoy día las inmobiliarias no estén con un gran stock y tengan que salir a vender lo más rápido posible.

Oferta de Viviendas Nuevas – Entrega Inmediata Unidades (2002 – Junio 2020)

Y acá viene la gran diferencia del año 2008-2009 con la situación  actual; que es la cantidad de ofertas de viviendas nuevas para entrega inmediata, miren la diferencia de lo que es hoy en día respecto a lo que ocurría el 2008-2009.

En esa oportunidad en el 2009 habían cerca de 17.000 propiedades para entrega inmediata; hoy en día son cerca de 3.000, o sea la diferencia es enorme, Y por eso es que el precio de las propiedades nuevas es muy difícil que caigan de manera drástica.

Eso hace una gran diferencia, precisamente con lo que estaba comentando anteriormente. Por la lógica de cómo hoy día funciona el mercado inmobiliario, que más vendiendo desde el día cero hasta el último día cuando ya están checando propiedades.

Ahí hay una diferencia enorme y eso hace que el sector sea obviamente más saludable también.

Por lo tanto esto creo yo es muy importante para entender el por qué es difícil que los precios de las propiedades nuevas caigan ahora.

Venta Trimestral de Departamentos en el Gran Santiago Unidades (2006 – Junio 2020)

Bueno por supuesto las ventas se fueron al piso en el último trimestre. Acá podemos ver que el segundo trimestre respecto al trimestre anterior; las ventas cayeron un 24%, pero respecto al mismo trimestre del año pasado las ventas cayeron un 73%, es una locura.

Obviamente se paraliza el sector inmobiliario en los últimos meses, obviamente por la pandemia y en el acumulado del primer semestre la caída de las ventas de este año con respecto al año pasado es de como 70%. Es muchísima la caída de las ventas en el último tiempo.

Y eso nos lleva a que la oferta está aumentando porque obviamente se van acumulando unidades, mientras no se están vendiendo, creo yo que esto va a cambiar drásticamente en el tercer trimestre y cuarto trimestre por lo que viene siendo el retiro del 10%.

Yo creo que eso va a compensar en gran medida los malos números que veníamos conociendo este año; porque sin duda vamos a tener muchas personas que van a estar comprando propiedades en la segunda parte del año a raíz del rescate de este 10% de la AFP.

Valor UF/m2 Promedio de Venta en Viviendas Nuevas (Año 2006 – Junio 2020)

 Y lo que les comentaba anteriormente, es precisamente lo que podemos ver hoy día en cuanto a precios, es que los precios de los departamentos se estabilizaron cosa que hace rato que no ocurría.

Y por lo tanto lo primero que hemos visto en este último trimestre es que el precio promedio de  valor UF/m2 que es cómo se mide la evolución de los precios los departamentos. Hoy en día en Santiago en la región metropolitana en el Gran Santiago es de 77,5 UF/m2. 

Cuando hablamos de este precio promedio; es un ponderado respecto a los diferentes tipos de unidades, un estudio, un departamento, un dormitorio, un baño, dos dormitorios un baño, dos dormitorios dos baños, tres dormitorios.

El promedio de todo nos lleva y el promedio además de todas las comunas de Santiago nos lleva a ese precio promedio de 77.5 UF/m2.

En otro webinar hemos explicado como evaluar precisamente la compra de un apartamento nuevo bajo dos mediciones:

  • Una evaluar la comuna y el precio promedio que se paga por comuna, que eso es  muy importante que también no lo entrega este reporte.
  • También el Cap Rate o el ROA; que es el valor del arriendo del sector vs el precio de la propiedad.

Esos son dos factores muy importantes para evaluar la compra de una propiedad y está explicado en nuestro Webinar. Insisto nos pueden seguir en nuestro canal de YouTube, Ruvix y ahí hay muchos Webinars subidos. En donde está precisamente explicado estos temas en otros Webinar.

¿Nuevo vs Usado?

Entonces la gran pregunta es, ¿donde podríamos encontrar mejores oportunidades hoy en día?

Y nosotros desde hace ya un tiempo nos hemos ido por el mundo de los usados. Cuando se trata de inversión inmobiliaria ¿qué es lo que nos importa a nosotros?

Pagar el menor precio posible y que nos pague el arrendatario el mayor valor de arriendo posible. Ese vendría siendo el ideal y eso hace atractivo precisamente las propiedades usadas y para eso Bullestate que nos ayuda a elegir, a buscar más bien primero, propiedades usadas y encontrar buenos precios.

Pero y esto es algo relativamente reciente; buscarle un poquito el panorama respecto a los nuevos, que desde el punto de vista tributario y desde el punto de vista de la planificación, financiera y de inversión inmobiliaria; comprar un departamento nuevo también tiene muchas ventajas asociado al IVA  que pagamos.

Por tanto ahí, también existe esta gran ventaja del IVA y de una planificación tributaria legal de construir un patrimonio inmobiliario que precisamente eso también nos van a hablar más adelante, cuando hablemos de los remates con Sebastián y Francisco, que nos van a contar de también las ventajas tributarias que hay respecto a la propiedad nueva.

Por tanto ambos tipos de departamentos nuevos y usados tiene sus ventajas y desventajas como todo; en eso somos insistentes todo tiene sus beneficios; sus ventajas y desventajas. Eso espero que quede muy claro en  lo que vamos a comentar más adelante.

¿Qué esperar en los próximos meses?

Y entonces para ir cerrando este capítulo y poder dar ciertas conclusiones y también ciertas preguntas de cara a lo que viene a futuro.

El dolor de las familias se dejará sentir en los próximos 2 trimestres

Creemos que el dolor de las familias lamentablemente; una persona que tenga muchos departamentos y que actualmente se quedo sin trabajo y no ha podido hacer frente a los pagos de los créditos.

Esa persona probablemente va a tener que salir a liquidar algún departamento, alguna propiedad en el futuro y eso se va a ver de una manera muy clara. Muy probablemente en los próximos trimestres, yo creo que final de este año, principios del próximo, se va a ver es a ese efecto de la crisis que estamos viviendo hoy en día.

Reactivación económica enfocada en construcción:

  • Intensivo en mano de obra

Muy importante de cara al próximo año, la reactivación económica, sin duda va a estar concentrada en la construcción.

Porque sabemos que la construcción da mucho trabajo y mucho empleo y el gobierno se va a encargar de lanzar todos estos planes de estímulo muy probablemente en el sector construcción.

  • Subsidios a la vivienda

Y por otro lado para absorber nuevas construcciones y también va a ser importante por ejemplo creo yo; incentivar los subsidios para la vivienda, para que más personas de sectores medios de las sociedades, de la población puede adquirir propiedades también en el futuro.

Por tanto creo que acá, juega un rol muy importante precisamente lo que es el sector construcción de cara a la reactivación económica de lo que hicimos los próximos trimestres.

Incertidumbre por elecciones permitirá adsorber oferta

Muy importante para hacer las elecciones que vamos a tener en el próximo año, y eso creo yo va a servir para que el mercado inmobiliario se vaya recuperando lentamente en donde toda la oferta que hoy día existe, se vaya absorbiendo de una manera natural.

Por lo tanto creo que el próximo año vamos a tener todavía, disminuciones en proyectos nuevos. Por lo tanto seguimos pensando la oferta con la demanda lo cual creo va a permitir que precisamente los precios no caigan de una manera drástica en lo que se trata de los precios de las propiedades nuevas.

Migración hacia Chile continuará

Bien, otro tema muy importante de cara al futuro, es la migración, que sin duda creo yo que Chile va a seguir siendo un país atractivo para la migración.

Estábamos hablando de la migración y yo creo que Chile a pesar de los cambios que estamos viviendo y de la incertidumbre reinante. Yo creo que de todas formas Chile tiene para un buen rato ventajas respecto a otros países de la región.

Y por lo tanto yo creo que vamos a seguir siendo un país en donde van a llegar más migrantes vs las personas que puedan salir de Chile ya.

Y por lo tanto yo creo que Chile va a seguir siendo un buen país para vivir, tengo la confianza de que sigamos siendo un país con crecimiento económico y con oportunidades. Y por lo tanto creo que la migración se va a mantener de cara al futuro.

¿Mayor calidad? ¿Más metro cuadrados? El atractivo de las casas

Pero las cosas que probablemente vayan a cambiar más adelante; esto no lo sabemos y acá dejo muchas preguntas es ¿vamos a necesitar mayor calidad? ¿Vamos a necesitar mejores espacios para vivir?

Yo creo que sí; yo creo que esta lógica de construcciones muy pequeñas cada vez, departamentos más chicos, con menos metros cuadrados, yo creo que eso va a cambiar un poco.

Y por lo tanto ahí­ también va a haber una diferencia; entre lo que en el futuro paguemos por una propia. Hoy día hemos probablemente privilegiado departamentos más pequeños y sacar un mayor retorno a ese departamento más pequeño. Y creo que eso va a ir cambiando un poquito en el futuro.

Mayor calidad, más metros cuadrados y el atractivo de las casas que ahí nuevamente la periferia de Santiago va a seguir ganando plusvalía; sectores como Buin, sectores como para que decir Chicureo, Lampa, que son zonas que están más alejadas del centro de Santiago, donde todavía existen la construcción de casas.

¿Auge por segundas viviendas?

Yo creo que va a seguir  teniendo atractivo va a seguir existiendo plusvalía y quizás también vuelva a ser atractivo el auge por segundas viviendas; en donde muchas personas quizás con todo lo que vivimos, que rico irse a la playa, que rico irse al campo y tener la posibilidad de trabajar a distancia.

¿Migración a regiones?

Cuando esto ya está siendo una realidad es trabajar precisamente de manera remota. Y quizás también regiones cercanas; quinta región, sexta región. También se vean beneficiados por tener una mejor calidad de vida en una región cercana a Santiago.

Y también se vaya descongestionando por esta lógica Santiago de cara al futuro; también son cosas que pueden ocurrir

¿Oficinas más pequeñas? ¿Coworks en auge?

Y también oficinas quizás más pequeñas y también coworks en auge; que ya venían creciendo mucho los coworks, pero probablemente ahora va a ser mucho más atractivo el mundo de los coworks. En donde las empresas van a querer tener quizás más flexibilidad para tener precisamente a sus trabajadores en remoto  y también trabajando en una oficina.

Así  que yo creo que acá quedan preguntas, pero para finalizar mi parte y mi visión de cara al futuro. Creo que las propiedades nuevas no vamos a ver  caídas relevantes, van a ser caídas muy menores, probablemente en los sectores donde tenga mayor oferta que son probablemente los sectores de mayores precios, zona oriente de Santiago.

Y creo que donde vamos a ver menores precios y oportunidades va asistir precisamente en las propiedades usadas y en remates muy probablemente también de cara al futuro que por eso quisimos traer a los expositores que nos van a hablar de estos temas que son expertos, precisamente en estos temas.

Y que es lo que queremos escuchar y queremos ver la visión de ellos de que se puede hacer en estos ámbitos; lo demás son muchas preguntas y obviamente el mundo está cambiando, pero ojo aquí también.

Va a aparecer una vacuna; va a volver todo a una cierta normalidad más temprano que tarde. Y por lo tanto creo que  y así espero que en un año esto va a haber sido una pesadilla, pero que la vamos a haber dejado atrás y va  a volver todo a la normalidad, el ser humano olvida muy rápido.

Y por lo tanto todo lo que podamos estar viviendo hoy en día, va a quedar atrás. Por lo tanto la inversión inmobiliaria va a seguir siendo una buena alternativa de inversión. Eso no va a cambiar y por lo tanto hay que tomar la decisión prudente adecuada, para obviamente aprovechar precios, aprovechar las ventajas que podamos tener en el contexto actual.

Bien me hicieron algunas preguntas por ahí así que vamos a dejar siempre un espacio para preguntas.

Voy a ver si las puedo responder; bueno esto queda grabado así que cualquiera que no pueda tener todo el tiempo para ver la presentación lo van a poder ver después en nuestro canal de YouTube, así que está hecha la invitación también para que para que se puedan conectar al canal.

Preguntas y Respuestas

Rodrigo me preguntaba ¿A qué porcentaje sería caer de manera drástica?

Bueno, en Estados unidos para la crisis de 2008-2009 los precios de las propiedades cayeron un 50% fue una locura. Acá no es un mercado poco sano como el de Estados Unidos en 2008.

Acá tenemos  hartas ventajas al respecto y no se ha generado una burbuja de ese estilo como fue la crisis originada en Estados Unidos.

Por lo tanto, acá una caída drástica yo consideraría una caída en precios del 20%. Eso para mí  sería bastante duro respecto a precio por ejemplo de propiedades nuevas.

Lucas,  ¿Se podría mantener los precios a largo plazo pensando que la gente se acostumbra a comprar en verde o en blanco?

Yo creo que los precios, no lo digo yo lo ha dicho el Banco Central de Chile, en que los precios todavía son bastante adecuados para el nivel de crecimiento que está teniendo Chile y las proyecciones de crecimientos, migración, etc.

 Así que obviamente han habido algunas cosas medias raras, algunos precios un poquito más alejados, pero cosas menores, no hay para nada una burbuja y eso lo ha dejado muy establecido el Banco Central en un informe hace un poquito más de un año.

Camilo, ¿no sería precisamente el mercado menos óptimo como regiones donde hay más oportunidades, bajos precios?

El gran problema de las regiones; es que los niveles de ingresos de la población regiones son mucho más bajos que en Santiago. Por tanto las regiones tienden a incrementar sus precios en líneas cómo evolucionan los precios de Santiago.

Santiago tiende a ser una referencia; pero yo tiendo a pensar que en regiones por los menores ingresos de las poblaciones, ese mercado es menos atractivo respecto al arriendo y respecto después a una posible venta.

Entonces ahí ya entramos a evaluar cosas más en detalle de una propiedad por ejemplo de una región.

Benjamín, ¿la recomendación sería proyectar una compra en verde?

Si, nosotros somos de la idea de comprar en verde, en blanco, pero tiene que ser con precio adecuado y ahí a veces las inmobiliarias capturan gran parte de la plusvalía que uno puede encontrar a futuro, ejemplo las nuevas líneas del metro.

Hoy día ya se está vendiendo en esta zona en donde van a nacer estas nuevas líneas del metro de Santiago y ya están con precios bastante elevados donde la inmobiliaria está capturando esa plusvalía; la idea es que el inversionista se quede con esa plusvalía  y por eso hay que evaluar muy bien y por eso hay que asesorarse muy bien  y ojo acá.

Quiero detenerme un segundo, porque hemos visto en los Últimos años que se han hecho ventas indiscriminadas por departamento, que es lo que te dice ahí cualquier asesor; cómprate cinco departamentos, cómprate siete departamentos, haz el multicrédito, compra como loco.

Bueno hay que tener cuidado; porque tener la espalda de que si eso no sale bien y si tienes un escenario de vacancia como el que estamos viendo hoy día, te puede golpear mucho. Por lo tanto hay que ser responsable en la compra inmobiliaria.

Por eso hay que asesorarse bien eso es muy importante y siempre el que te esté vendiendo hay que tomárselo con cautela; porque siempre existen asimetrías de información siempre el que te está vendiendo va a querer obtener una tajada.

Y por lo tanto hay que tener muy en cuenta cuáles son los incentivos que hay detrás de una operación. Mucho cuidado con eso.

Y por eso nosotros en Ruvix; lo que tratamos de hacer es analizar todas las alternativas y entregar una asesoría integral, profesional, objetiva de lo que las personas quieren hacer.

Para los que no nos conozcan, Ruvix es una empresa asesoría financiera independiente que no solamente ve temas de mercado inmobiliario, sino que todos los temas relacionados las firmas personales. Para que los que nos siguen hoy día por primera vez entiendan un poco lo que hacemos nosotros

Y por eso nosotros también nos asesoramos de gente que sabe más que nosotros, hacemos alianzas con gente que creemos agregar valor a nuestros clientes y es precisamente por eso que hoy día hemos invitado a partners en los cuales confiamos también estas decisiones.

¿Cuál sería la caída esperable con este escenario?

Bueno ahí hay que valorar muy bien cuáles son los precios que hoy día se están pagando por ciertas comunas y yo creo que una caída importante y una oportunidad que podemos encontrar en el mercado inmobiliario es precio 10 15 a 20% más bajos de lo que hemos estado mirando en el último tiempo.

Patricio, ¿Si me compres a un departamento invertiría en el próximo año el proceso de obtención del crédito hipotecario? ¿Que lo recomendado, entendiendo que es lo que se viene en los próximos meses?, ¿Se podría negociar con lo inmobiliario un mejor precio de la propiedad?

No,  eso ninguna posibilidad, las inmobiliarias son bastante drásticas en las condiciones. Y la verdad que si tú te comprometiste sería y si tu no compras hay penalidades. Por lo tanto esa es la promesa de compraventa que obliga a las partes.

Alejandra, en propiedades usadas ¿cuánto esperar la caída?

25% yo creo que puede ser un poco mucho lo que entre el 15 y el 20% puede ser una buena caída de precio para adquirir propiedades usadas.

Ronald, calculas algunas calles de propiedades usadas en Santiago ¿Cuántos?

Bueno ya lo he comentado un poquito, ahí Juan subió al canal en YouTube se puede suscribir y de esa manera les va a llegar la alerta cuando ya nuestro webinar  lo estemos subiendo al canal.

Willfred, ¿invertir en propiedades en concepción ¿tendría precio semejante a Santiago?

Si, grandes regiones de Chile y ahí yo diría Viña del Mar, Reñaca, Concepción, Montofarasta  pueden ser precios en ciertas zonas similares a los precios de la región metropolitana.

Osvaldo, eso es correcto las inmobiliarias están quedando con las plusvalía.

Exactamente

 Felipe, comprar en blanco hoy ¿Qué riesgos existen?

Varios, que te quedes sin trabajo, que no puedas comprar después, que la economía siga muy débil; cuantas cosas.

Pero en general los riesgos son bastante menores; respecto a los potenciales beneficios y yo creo y soy optimista de que las cosas van a salir bien de cara al futuro.

María Victoria, Sergio ¿se puede comprar en cuota del pie de un departamento usado?

Esa es una alternativa que vamos a comentar más adelante y se puede. Lo hemos encontrado y estamos buscando hacer eso precisamente con Bullestate.

Pamela, ¿los bancos cuánto podría subir sus tasas en esta crisis?

Ya las tasas subieron y vendían tasas sobre el 3,5% son las tasas de elevadas que estamos viendo en la actualidad.

Recordemos que a fines del año pasado o más bien antes del estallido social el año pasado las tasas las llegamos a tener al 2% en algunos casos así que han subido bastante en el último tiempo.

Mauricio, ¿invertir en terreno sería una buena opción para luego revender más caro?

A mi particularmente no me gusta Mauricio la inversión en terrenos; porque el terreno no te genera flujo. Un departamento que genera plusvalía y flujo; el terreno no te genera flujo te genera solamente gastos y por eso no me gustan los terrenos

A no ser que se elija muy bien y obviamente se tomen los resguardos y hay alguna oportunidad importante, pero  son los menos casos.

Ian, ¿algunos beneficios tributarios para comprar regiones?

No hay beneficios tributarios por estar en regiones; todo es para Chile como conjunto.

Fondos de Inversión Inmobiliarios

Bien estamos hasta ahí y ya no hablo más he hablado mucho. Así que ahora damos el espacio para nuestros invitados y el primer tópico que vamos a ver el primer tema que vamos a tratar ahora en los próximos 20 minutos es con Federico.

Que nos va a hablar sobre esta maravilla que son los fondos de inversión de desarrollo; que es una muy buena alternativa de inversión para cuando no nos queremos preocupar por el arrendatario o la plusvalía, o tantas cosas que son partes de la inversión inmobiliaria.

Y solamente nosotros acá confiamos en un fondo que administra nuestras lucas y que genera retornos a partir del desarrollo, de la construcción y venta de un proyecto inmobiliario. Pero quién sabe más es Federico así que dale, te escuchamos con mucha atención.

Federico: Gracias Sergio; claro como tu mencionas el mercado inmobiliario es un mercado que es muy resilente, al tener plazos de construcción de largos, 3 años, 4 años.

Tienen la opción de hacer muchas estrategias, variar precios, hacer tipos perta, modificar incluso si están en etapa arquitectura, es un mercado que es muy resilente y que suele ser un mercado refugio en tiempos de crisis.

Etapas del desarrollo de los proyectos

Así que veamos un poco más cuál es el negocio inmobiliario; de por si cuáles son las distintas etapas. Solamente para hacer un repaso y para mostrar en qué momento aparece el FIP, el fondo de inversión privado que es donde vamos con el proyecto.

Para poder hacer un edificio primero de una planificación, se promesa o se busca el terreno entre muchos, analizando las estadísticas del mercado, de los precios de venta y las preferencias del sector metros cuadrados etc.

Se hacen los estudios y una vez que esto está en etapa de finalmente comprar el terreno y empezar con la obra es cuando aparece el FIP. Y este es el periodo de captación que es aproximadamente de 2 a 3 meses que es el momento en que se pueden dejar el fondo de inversión privado.

Y acá el inversionista participa en todo lo que es la obra, la obra gruesa, las terminaciones, las recepciones y después viene la etapa donde se escrituran se hace la evolución de capital y se hace el reparto de dividendos que se genere.

Y finalmente el fondo se liquida. Entonces el ciclo de vida al fondo va desde la aprobación del anteproyecto hasta que se liquida. Ese es el ciclo de venta.

Y como tú comentabas y mucha gente preguntó; hay un periodo de compra en verde donde los precios son más bajos. Porque el mercado en ese minuto mantiene esos precios y lo que ha pasado históricamente es que a medida que se va avanzando hacia el final del proyecto los precios van subiendo.

Y hay una etapa previa a la verde que es la venta privada, perdón. Antes de la venta en blanco está la venta privada y ese es el momento donde si un inversionista quiere ingresar con el precio más bajo, para captar el inversionista toda la plusvalía, es el momento de ingresar.

Ese momento es hasta que el anteproyecto está  aprobado; una vez que está aprobado y empieza la obra el precio se pone a precio de blanco.

Sergio: Si, y esto va de la mano con cosas relacionadas al riesgo, o sea obviamente las personas que están confiando en el desarrollador, en el proyecto tienen que tener un beneficio de comprar más barato porque obviamente están entrando en la primera etapa.

Y es un riesgo es muy menor, o sea en general en los Últimos años no hemos tenido mala experiencia en el mundo inmobiliario de su conjunto. No solamente hablando de Alcapitals en donde todo sigue curso normalmente y todo sale muy bien porque hay  varias cosas que protegen precisamente al inversionista.

Y por lo tanto es netamente tratar de asegurar una cantidad de propiedad el inicio y eso hace más amigable, agradable para el fondo desarrollo en el proceso de venta.

Federico: Bueno, desde el punto de vista del fondo. Claro el fondo en la construcción no se viene a deshacer con capital del fondo y de los socios sino que el banco acá tiene una participación muy alta en torno un 70% del costo total.

Entonces para entregar ese 70% te pide una venta anticipada y es esta famosa venta privada de un porcentaje un 20%, para poder entregar te la línea de crédito. Pues por eso que se vende; se vende a un precio menor que la venta en blanco, el riesgo ahí es que no se que algún permiso puede que nos apruebe es bien raro.

Y una vez que esta el permiso aprobado esto pasa a venta en blanco y en el periodo este de la venta privada lo que no se hace es firmar la promesa.

La promesa no existe hasta que tal el permiso municipal para la obra; lo que se hace es una carta de oferta y luego se traspasa a promesa. Entonces este es el ciclo total completo del desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Para ingresar a estos fondos de inversión generalmente se pide un monto mínimo porque no pueden haber más de 50 personas, más de 49 personas. Si son más de 49 personas deja de ser FIP y se tendrá que transformar a otra estructura, que en ese caso es una sociedad por acciones.

El FIP tiene ciertas ventajas vs la sociedad próximamente; entonces nosotros tratamos de mantener FIP, pero para que sea FIP, fondo de inversión privado, necesita ciertas condiciones de cantidad de gente, no hay ningún inversionista que pueda mantener una participación muy alta dentro del fondo, tiene que estar bien distribuido el fondo.

Entonces por eso es se pide el monto mínimo. Para los fondos en Chile el mínimo que tenemos nosotros en Alcapitals se es de 500 UF y para los Estados Unidos  de 50 mil dólares.

Estructura de los aportes a un FIP

Entonces, ahora me quiero meter un poco más a cuál es la estructura del FIP.

Este es el FIP acá nace  la estructura del FIP y el fondo está regulado por la ley 20.712 en la sección 5. Ahí se puede revisar como se estructura el FIP y una de las características es que el FIP se rige por su reglamento interno.

Entonces y exactamente interno establece como se hacen los aportes, como se hacen las distribuciones, el plazo del fondo, el reglamento rige todo lo que va a pasar dentro del fondo.

Entonces cuando un inversionista participa en un FIP es muy importante que reciba además de firmar el contrato de compra de cuotas, para participar del FIP, que reciba su reglamento interno. Nosotros enviamos el contrato legalizado con una copia física del reglamento interno, para que lo puedan leer. De toda manera este reglamento se analiza antes de ingresar al fondo.

Bien una vez conformado el FIP  la inversión va a la inmobiliaria; y el FIP es dueño de una parte del inmobiliario al igual que otros socios y el gestor.

El gestor es la empresa que gestiona todo el desarrollo del fondo, desde la búsqueda del terreno, la compra, el licitar la constructora, de ver que todo está en orden. Y dentro de esos gestores inmobiliarios nosotros trabajamos con cinco.

Que son los que más hemos trabajado Copahue y S2; tienen muchos desarrollos sacan Santiago y cuadra de lo que es sub habitacionales en el sur de Chile sobre todo. Y con la Avanti Way estamos haciendo desarrollos en Estados Unidos  y hace poco nos integramos hacia arriba y creamos nuestra propia inmobiliaria que también tenemos un fondo con la inmobiliaria de Alcapitals que es otro roto.

Bien, estos tres de arriba son los dueños de la inmobiliaria. Por lo tanto el inversionista como aportante tiene una participación dentro de la inmobiliaria.

Y esta participación le da al FIP directores dentro de inmobiliaria a estos otros socios que están arriba que son de grandes patrimonios; son inversionistas calificados que han participado antes, van directamente y van al riesgo del proyecto.

El gestor inmobiliario le pedimos que participe porque es muy importante que todos los dueños o los socios estén alineados en cuanto a los retornos.

Entonces el gestor participa con capital y además tiene un FIP de éxito si el proyecto sale como estaba previsto tiene su FIP donde puede rentar un poco más. La inmobiliaria luego va a construir los proyectos que están acá abajo puede ser uno o pueden ser varios y luego el sabio del proyecto se desarrolla y esto se vuelve hacia atrás.

 Bien la estructura del FIP; los inversionistas participan cuando los aportantes compran cuotas preferentes. ¿Qué significa esto? Nosotros también vamos dentro del FIP como administradora, pero con cuotas ordinarias.

Las cuotas preferentes tienen preferencia de recuperación de capital y de utilidades, es decir, cuando la inmobiliaria desarrollo el proyecto; lo vende, paga el financiamiento y comienza a recuperarse el capital que se invirtió, los primeros que recuperan el capital son los inversionistas que tienen cuotas preferentes.

Y una vez que hicieron eso, nosotros podemos recuperar nuestra parte y lo mismo con la rentabilidad.

Entonces acá también están alineados los intereses; hasta que el inversionista no recupere su parte, nosotros no vamos a ganar nuestro FIP de éxito. Porque la administra también tiene un FIP de éxito que va de la mano con la rentabilidad que se espera y viene después de la rentabilidad que se le ofreció al inversionista.

Ahora quiero  aclarar que acá las rentabilidades son variables; acá no hay nada seguro ni rentabilidad, ni plazo. El plazo depende de muchos factores como tú comentaste antes de mercado. Y las rentabilidades también van a depender de como se desarrolló el proyecto.

Fondo  ≠ Administradora

Finalmente decir que el fondo de inversión privado es distinto de la administradora, tiene su propio RUT. Su propia cuenta corriente y contabilidad es separadas. Es decir el fondo están participando el inversionista, puede existir si la administradora deja de existir.

Y esto de alguna manera es una garantía con lo que ha estado pasando hace cinco años. Ahora  la verdad es que no. El mercado está mucho más como afianzado, pero es una garantía que sea distinto.

Incluso si los aportantes del fondo se juntan y deciden cambiar al administradora, se hace una asamblea y se vota y si se aprueba se cambia la administradora. Si, esto es como se estructura el fondo.

Después de la inversión

Ahora una vez que el inversionista está participando en el fondo viene la parte como más de seguimiento y sobre todo hay que tener en cuenta que como el plazo es mediano, largo, tres años por lo menos.

El inversionista invierte una vez y si no pasara esto que vamos a ver ahora quedará como ciego respecto a lo que está pasando en el fondo.

Cartolas Mensuales

Entonces una vez que participa, el inversionista recibe mensualmente su cartola; que básicamente es un resumen de cómo está la inversión de cuántas cuotas mantiene en el fondo y su valorización histórica.

Además la cartola viene con un semáforo que indica como se está desarrollando el fondo; verde, amarillo, rojo.

  • Verde; es que va perfecto.
  • Amarillo; que por ahí hay un tema de atrasos.
  • Rojo;  que tienen problemas en el desarrollo.

Y debajo de eso aparece una barra donde se va mostrando el nivel de avance que tiene y cuánto faltaría para que el fondo se empiece a liquidar; esto es mensualmente.

Informes trimestrales

Después cada tres meses, nosotros como administrador armamos un informe trimestral donde se resume el proyecto, de qué se trata, se muestran los estados financieros del fondo, imágenes del proyecto para que el inversionista pueda ir viendo generalmente lo que tenemos al principio solamente el render.

Entonces a medida que esto va avanzando vamos viendo cómo empezamos con el pozo; cómo va creciendo el edificio. Acá se puede ver las primeras imágenes, hay un render y la de al lado es el proyecto que se está desarrollando; este es un proyecto en concón.

El informe también muestra el avance de obras; el avance de ventas, cómo está la obra según lo que estaba planificado, cómo está la venta según como estaba planificado. Y el inversionista con esto logra tener una visión de cómo va evolucionando su inversión, como va evolucionando el fondo y cuando se podrían esperar los resultados del mismo.

Portal de clientes

Y finalmente acá en esta, puede acceder 24 horas a su portal de cliente ya que acá tiene todas las inversiones consolidadas, están los documentos de las sociedades donde invirtió.

El inversionista no sólo firma un contrato de compra, una suscripción de cuotas del fondo y se queda con su reglamento sino que además tiene acceso a ver a dónde se invirtió esa plata y qué hizo la sociedad con los capitales que se aportaron.

Se compró el terreno perfecto, debajo va a aparecer un organigrama y le va a permitir ver los documentos de la compra, ver los documentos de la sociedad donde invirtió el fondo, descargar el reglamento interno, descargar todos los informes trimestrales, descargar las cartolas, en fin.

El portal le permite acceso a 24 horas hacer un seguimiento que le permite dar transparencia y trazabilidad a la inversión y a todo lo que está sucediendo dentro del fondo.

Asambleas de aportantes

Además de esto, todos los años por ley estamos obligados a hacer los primeros cinco meses del año las asambleas ordinarias de aportantes y lo que se hace acá es dar cuenta de la gestión de la administradora. Revisar los estados del fondo designar la empresa que va a auditar al fondo ese año.

La empresa se dirige entre una eterna y la eligen entre todos los aportantes y finalmente decidir se habrá o no un comité de vigilancia.

El comité de vigilancia está conformado por aportantes y lo que hace es velar porque se cumplan las reglas que aparecen en el reglamento interno y los fondos se inviertan donde se invierten. En este tipo de fondos no hay mucho que hacer porque la verdad que el capital se pasa una sola vez a la inmobiliaria y la inmobiliaria lo que hace con eso es hacer el edificio y luego se recupera.

Hay otros fondos que tienen muchas inversiones y tienen una política de inversión entonces ahí se justifica un poco más la existencia del comité de vigilancia para ver que esté desarrollando lo que se dice el reglamento que se va a hacer.

Charlas educativas

También tenemos un programa de charlas educativas, tratamos de hacer todos los meses de charlas, las más apetecidas son las tributarias y también legales. Acá se revisan varios temas que son de interés general en los aportantes y además se genera un momento donde los aportantes se pueden ver las caras. También se pueden conocer.

Nuevos fondos

Además todos los años tratamos de sacar entre tres y cinco fondos dependiendo del tamaño, dependiendo del mercado, dependiendo de la demanda por este tipo de productos.

Oficina

Y finalmente tenemos la oficina abierta, ahora no, pero se puede ir a tomar un café; a conversar con nosotros, a tener reuniones. Al ser un Multi Family Office  está todo muy cercano.

Siempre va hasta el general, alguno de los dueños seguramente está; algunos de los socios como mencioné antes, son tres socios y participan directa o a través de su familia en todos los fondos. En todos nuestros fondos están participando con capital.

Re – inversión

Por último, esto estaría cerrando un ciclo, que es el de reinversión. La verdad que tenemos mucho capital que es de gente que ingresó a los fondos, lo salió, recuperó y volvió a reinvertir y eso nos es grato porque significa que estamos haciendo bien la pega.

Sergio: Muy bien, muy clarito todo Federico. Si ahora quedan las preguntas y respuestas. Y hay hartas preguntas así que yo voy a hacer de moderador y te voy a ir preguntando algunas cositas.

Una pregunta que a mí se me ocurrió que creo que siempre es bueno de hacerla. ¿Cuáles han sido las malas experiencias?

Porque siempre hay mala experiencia y siempre es bueno contar las malas más que la buena. Porque las buenas son muy buenas y para aclarar cuánto son las rentabilidades son de dos dígitos, no puede decir más Federico.

Pero yo les puedo decir que son rentabilidades muy altas, estamos hablando de rentabilidades probablemente de un 15% UF más 12 UF más  15 en ese rango, pero con riesgos que pueden encontrarse en el tiempo; que se pueden postergar la entrega,  eso puede variar.

Pero por eso más allá de las buenas, que son muy buenas, me gustaría escuchar las malas Federico, alguna experiencia por ahí.

Federico: A ver, si hay ahí experiencias que nos han enseñado mucho y parte tiene que ver con lo que comentaste antes; el mercado inmobiliario en 2015 era un mercado muy fluido donde lo que se construyera se vendía ahí.

Entonces prácticamente no había riesgo, el producto que entrar al mercado se vendía; en ese minuto nosotros teníamos unos proyectos en la Dehesa, que eran de muy altos patrimonios. Los departamentos de 26.000 UF que eran unos triplex que según las condiciones de mercado de ese minuto eran una buena opción.

El mercado luego fue evolucionando y  la demanda se trasladó hacia unidades más pequeñas más cerca y las unidades más caras no se estaban vendiendo, la dehesa fue una zona que estuvo y está aún con mucha sobreoferta.  Y cuando sea el tema de la sobreoferta las velocidades venta bajan muchos.

Finalmente, lo que se hizo con ese fondo fue convocar asamblea extraordinaria y preguntar a los importantes que querían hacer; si querían continuar esperando en el mercado no repuntará o tomar alguna otra acción.

Finalmente. se tomó otra acción y lo que se decidió fue vender la participación del fondo al gestor; quien se comprometió a comprar y con eso logramos la salida del fondo anticipada. El gestor era  gestor que confiaba en el proyecto y que no tenía problemas en esperar 2 o 3 años más a la venta.

Pero nosotros no solamente tenemos que velar por la rentabilidad sino que también tenemos que velar por los plazos. Entonces este fondo terminó atrasado terminó con 1 o 2 años sobre lo que se estimaba pero terminó con rentabilidad.

Finalmente negociamos la salida y los inversionistas pudieron salir y recuperar su capital. Creo que esa es de las experiencias más malas que hemos tenido. Claro la rentabilidad claramente no fue la ofrecida; pero no fue una rentabilidad mala, era más alta que la de varios instrumentos que hay actualmente en el mercado

Y lo otro es recordar que el mercado financiero se mueve en UF, entonces en gran parte está cubierto. Están en cubierto la inflación más la rentabilidad.

Sergio: Excelente. Mira voy a responder varias preguntas yo para resumirlas porque desde ya quiero hacer una distinción.

Hay muchas cosas de estos fondos de inversión privados, por ser fondo inversión privado que por regulación  no se pueden decir acá abiertamente porque esta presentación va a quedar en YouTube.

Entonces desde ya a todos nuestros clientes de Ruvix, nosotros vamos a hacer una presentación en par de semanas  más, te dejo desde ya comprometido Federico, para que hagamos todo el detalle de cómo ingresar al fondo y hablar de dos fondos que me parece muy atractivo hoy en día.

Ya lo hemos conversado con Federico hoy día estos fondos uno en Chile y uno en Estados Unidos que son bien interesantes; así que para hablar todos los detalles de cómo poder ingresar.

Así que eso lo vamos a ver y después vamos a hablar bien de rentabilidad, de iguales por fondos, de muchas preguntas que me han hecho. Por eso en cierta medida no podemos dar tanta información.

Ahora yo sí puedo decir que más o menos esas son las rentabilidades que hable hace un atrás y son anuales ya; esas son las rentabilidades que generalmente ofrecida UF más 2 UF más 15, depende también del monto que haga la persona de inversión en mínimo son 500 UF y de ahí para arriba. Entonces hay hartos detallitos dentro del FIP

Federico: Veo varias preguntas pero voy a  tratar de englobar una gran respuesta.

Acá hay un tema muy importante, es que estos fondos no son rescatables porque la plata se invierte en tiempo cero y la plata se destina a la compra del terreno que eso además da cierta garantía.

Porque está en un activo real tangible y por eso son inversiones reales y no se puede rescatar, si se puede ceder la participación, para eso  necesitamos conseguir alguien que compre y el que negocia el precio con la persona que vende. Entonces no son cuotas rescatables.

¿Cómo ingresar al FIP?  Eso primero importantísimo no son cuotas rescatables y por eso es una de los motivos por los que nos podemos hacer oferta pública.

Porque es un activo, es una inversión sofisticada de cierta manera porque hay que entender el reglamento interno. Para eso no hacemos reuniones uno a uno donde mostramos la presentación completa del fondo, lo hacemos mostramos los estudios mercado, las estimaciones de venta, los resultados que esperábamos.

Eso sí, lo podemos hacer uno a uno, no podemos hacer la oferta pública como decías tú, pero uno a uno podemos juntar y mostrar toda la información.

Nuestro compromiso como administradores es ser totalmente transparentes con todo; desde el momento de la inversión hasta el cierre del fondo que es lo que está pasando.

Y para ingresar, primero se selecciona el fondo y se suscriben cuotas de ese fondo. Los fondos tienen series, el mínimo son 500 UF, pero a medida  que la inversión es más alta va cambiando de serie y eso viene acompañado de un premio por éxito, pero eso lo podemos ver uno a uno.

Sergio: Perfecto, nos quedan un par de minutos. Una de las desventajas que hay que tener en cuenta como no es rescatable, uno necesariamente tiene que estar los tres años en el fondo con la habla de invertida y eventualmente puede ser más tiempo también que ese es uno de los riesgos

Ahí nos preguntaban si había que estar con la plata invertida, cuatro años o tres años, así es. Eso es un tema muy importante.

Federico: veo preguntas si existen costos asociados al tema de auditoría y del administrador dentro del proceso.

Si, como administrador nosotros cobramos un precio de mercado que es un 1% por constituir el fondo y 1,6 por la gestión del proyecto por el plazo que es de invitación; si el fondo se extiende un 1,6%, si fondo se extiende más que ese plazo la administradora no continúa cobrando.

Ahora eso es mercado. Nosotros como administrador no vamos por eso no nos interesa no nos interesa el FIP de éxito, nos interesa que el proyecto salga bien o que salga mejor de lo que se estudió, para poder tener ese sobre retorno sobre lo que ganó el inversionista para nosotros.

Ese es el motivo de existencia del administrador así fuera por la comisión no existiríamos. Es una comisión que se cobra porque es mercado, los costos auditorías si existen y la rentabilidad eso lo podemos revisar por las rentabilidades  vienen con descontada esta comisión de la agencia de la administradora y con los costos auditorías que son de cargo del fondo pero también vienen descontados.

Sergio: Bien, yo creo que ahí estamos respondiendo. Ah bueno piden tu contacto obviamente  en AlCapitals pueden buscar la información y buscarte sin problema.

Federico: Sí claro, ahí el LinkedIn también a través de Ruvix. No hay ningún problema.

Sergio: Exacto, la idea es que podamos obviamente después ahondar en lo que es la oportunidad en particular y por eso la idea de esta MasterClass son un par de horas que vamos a estar acá  conversando varios temas; es precisamente sembrar las semillas de todos estos aspectos que muchas veces no son conocidos.

Así que por eso nos encantó la posibilidad de compartir contigo Federico, muy claro la presentación ahí recibiste muchos elogios.

Federico: Yo quiero aclarar la última cosa porque sé que hay que tener mucho cuidado acá.

Se habla de rentabilidades anuales, no existen pagos anuales, los pagos son al final. Hay que entender acá que estamos participando del desarrollo de un proyecto y en la inmobiliaria la prioridad de inmobiliaria a media que va vendiendo los departamentos, las escrituras es pagar el financiamiento.

Una vez que se pagó ese financiamiento con banco y para esto necesitamos la recepción final, el edificio tiene que estar habitable. Una vez que se pagó el financiamiento del banco ahí comenzamos a recuperar capital, o sea no es anual.

Nosotros o sea hay que ver como inversionista hay que ver el retorno en forma anual, para poder comparar con otros instrumentos pero acá la recuperación de capital y de la rentabilidad que se genere es al final.

Sergio: Exacto, es un retorno anual que se acumula para entrega para pago al final.

Federico: Exactamente

Sergio: Perfecto, bien Federico muchas gracias te voy a escribir después en más ratico, para que organicemos una presentación ya más ampliada con todos los detalles y hablemos de los proyectos con nuestros clientes.

Así que yo creo que en un par de semanas sería ideal ahí nos ponemos de acuerdo y  ahí ya hablamos en concreto de lo que son los fondos que hoy día están abiertos y que son una oportunidad.

Federico: Listo, listo queda mucho por conversar hay que hablar de los riesgos también; lo vamos a ver hay mucho para profundizar en este tema y mucho para aprender.

Sergio: Así absolutamente te agradezco un millón Federico muy claro y nada nos estamos hablando. Así que damos paso a la siguiente presentación que te vaya muy bien, gracias.

El modelo Bullestate: Inversión Inmobiliaria en Piloto Automático

Bien ahora conversamos con Joaquín socio fundador de Bullestate y acá vamos a hablar de estas inversiones en piloto automático cómo está esta maravilla, este algoritmo Joaquín cuéntanos de que se trata.

Joaquín: Voy a seguir un poco retomando lo que hemos hablado al principio que es Bullestate.

Este software que realizan los dos procesos; por un lado la obtención de la información de las publicaciones siempre enfocados a la propiedad usadas. Eso es porque el mundo inmobiliario hay harta oferta nueva, está bastante bien constituida, hay asesores para eso.

Pero en el mundo usado  es mucho menos y ahí vamos explicar un poco porque cuáles son las complicaciones principales de operarlo. Entonces bueno existen vamos a ver ahora cómo funciona y cómo opera en la práctica.

Detección de una oportunidad por el software

Existe este software que capta las propiedades que se publican y después de eso se hace de la tasación y con esta tasación, la tasación automática obviamente, con está tasación se determina una oportunidad.

Y aquí encontramos oportunidades de todo tipo, o sea un reporte ayer tenía cosas desde un 60% bajó el precio tasado hasta 35% sobre el precio tasado. Entonces ésta esta opción sale el reporte todo esto un manejo interno por si acaso, que es una pregunta típica. Este es un software que usamos nosotros internamente, se determinan la oportunidad.

Revisión por parte de un agente inmobiliario de la oportunidad

Y una vez que existen estas oportunidades pasamos a una segunda parte que es la revisión manual. ¿Qué quiere decir eso?

A ver que la propiedad, la casa o el departamento está en una condición que corresponde, este relativamente con la información que se puede obtener donde corresponde y revisar manualmente todas las características de esa propiedad.

Coordinación y visita a la propiedad, comprobación de la condición

Después de eso si eso es así y logramos a través del contacto con la corredora; que en la mayoría de las propiedades usadas en Chile están casi todas con corredores. Entonces normalmente existe un intermediario que un corredor. Se revisan los datos, se contacta con el corredor, si el corredor valida la información que uno puede corroborar por teléfono con ello.

Principalmente lo que se chequea es la ubicación; que la ubicación donde está guiado en la propia sea realmente la que corresponde. Porque obviamente una diferencia de 300m 500 metros puede generar una diferencia muy grande en la tasación y que tenga los metros cuadrados que corresponden.

Una vez que se tiene esto se coordine una visita, que lo hace de una agente nuestro, una corredora nuestra y se hace la visión de inspección y la determinación de cómo está la propiedad.

Evaluación y realización de una oferta formal

Si la propiedad está en buenas condiciones; está en una ubicación que corresponde se hace una nueva tasación a través del mismo software y a través de la misma información. Todo esto se basa en el manejo de big data, que es definitivamente lo que nos permite estimar los precios con los similares.

O sea Sergio en su presentación habla de UF/m2. Cclaro para eso nosotros es súper general de hecho el parámetro UF/m2  es una de las 22 variables que se usan en el modelo; pero no UF/m2  por comuna.

Es UF/m2  por características de departamento, es decir, UF/m2  un departamento 1 1. Un UF/m2  un departamento 2 2, si tiene estacionamientos; si no tiene estacionamientos y tiene bodegas si no tiene bodega.

Todas esas diferenciaciones la hace el sistema y en determinado UF/m2  para cada uno.

Entonces una vez que se validó toda esta información y que el departamento realmente exista este donde tiene que estar y tenga las condiciones, o sea un poco diferente se hace una nueva tasación y en caso de seguir siendo una oportunidad de atractivo se hace una oferta formal de compra.

Realización de promesa de compraventa de firma

Una vez que esté hecha esa oferta formal de compra y está aceptada por el vendedor. Como explico siempre todo esto y este uno las principales dificultades que tiene la compra de usado es que siempre intermedia un corredor.

Entonces y los corredores son muy variados y muy distintos cada uno con sus complejidades personales y ahí tenemos que adaptar a cada caso.

Se realiza la promesa, se firma la promesa compraventa. Para la organización de las promesas y los estudios de títulos nosotros contamos con dos estudios pequeños de abogados que nos asesora y nos apoyan y en el caso de los clientes tener su propio abogado confianza o su estudio abogado no hay ningún problema se incorpora en este paso. Se hacen las promesas compraventa.

Y después de eso se pasa al segundo paso. A la realización del estudio de título aquí se abren dos opciones.

Realización del estudio de títulos y compra de la propiedad

Publicación y venta de la promesa compraventa

Como comentamos nosotros estamos pensando en tres tipos de inversionistas distinto.

  1. El que compra para vender
  2. Otro el que compra para mantener la propiedad y arrendarla
  3. Y otro que es quien busca comprar sin el pie

Aquí vamos todavía en la primera parte; para los dos primeros a quien compra para arrendar y quien compra para vender. Existe la opción de vender la promesa directamente cuando uno toma una oportunidad de un 20%, un 30% bajo mercado puede ser atractivo para alguien comprar esa promesa, sigue siendo un caso muy interesante.

Entonces uno logra generar una rentabilidad sobre la promesa. En caso contrario se hace el  estudio título y la compra la propiedad.

Publicación del arriendo o venta de la propiedad

Una vez que está hecha la compra vamos de nuevo a los dos clientes distintos. Todo este proceso nosotros lo acompañamos y publicamos en los distintos portales un arriendo o una venta de la propiedad.

Arriendo de la propiedad

Aquí se abre si el cliente arrienda la propiedad y mantiene su propiedad para su renta o si vamos a un proceso de venta.

Firma de promesa de compraventa

Aquí este proceso de venta se engancha de nuevo con el posible cliente que quiera comprar sin pie  y es el inversor inicial que hace la venta a este cliente que no quiere poner el pie.

Venta de la propiedad

Y finalmente se hace la venta de la propiedad. Eso es más o menos el formato de cómo funciona el Ballestate y cuáles son los pasos de cada uno.

Ahora nos interesaría mostrar dos ejemplos de cada una de las dos situaciones. Ejemplos de casos que tenemos este minuto; para poder mostrar un poco qué es lo que se ha hecho.

Compra y venta

Acá el primer caso es una compraventa, que es un cliente que compró y él está esperando vender; hacer un proceso de venta rápido y tiene la venta en esta opción de vender para alguien que quiera comprar con un bono pie.

Bien, esto es un ejemplo de un departamento, que es un departamento 3 dormitorios 2 baños en Santiago que está tasado a 2.250 UF, este departamento nosotros lo compramos por 1.585 ahí está el GAP es la diferencia que se encuentran realmente.

En este caso compramos dos de esas unidades; una unidad opto por esta venta y la otra unidad está adoptando por la venta de la promesa.

En este caso cuál es la estrategia de venta y aquí apuntamos nosotros con este perfil. Este perfil es un perfil que si bien compró más de 500 UF bajó el precio pasado como esta persona lo que busca generar una rotación rápida busca también vender a un precio muy atractivo.

Si pueden ver el valor de venta son 1.951 el valor del ingreso eso es planteado con un bono pie.

Entonces esta persona a quien le vende con el bono pie; la persona que compra con el bono pie sigue teniendo una venta barata respecto al mercado, o sea una compra barata respecto al mercado y así esta persona logra generar una rotación rápida de las propiedades.

Ese el foco de este primer modelo de negocio este primer cliente y la rentabilidad están abajo las rentabilidades tienen opción 1 y opción 2 que varía dependiendo de si está afecto o no al impuesto de la utilidad inmobiliaria o no.

Compra sin pie

El segundo caso es el caso contrario. Es otro departamento que tenemos y que está en una opción de venta para alguien que quiera comprar sin tener el pie.

El primer caso es el inversionista que compra para la venta; el segundo caso del inversionista que compra si compras sin tener el pie y se lo vende uno de nuestros mismos clientes.

En este caso un departamento que está tasado un departamento un dormitorio y un baño en la  estación central que está tasado a 2000 UF y que tiene un precio de venta de 1.870 más un bono pie un precio final a pagar de 1.683.

Está condición le reporta al comprador con un pie una rentabilidad sobre la inversión o sea sobre el patrimonio de un 19% y este caso específico tiene una rentabilidad de arriendo 6,5 %.

Esos son 2 ejemplos concretos de cómo funciona el modelo y 2 tipos de negocios distintos. Alguien podría decir, a mí también me interesa hacer la compra del modelo número uno y venderlo a precio de mercado, también es una opción no hay ningún problema.

Esa opción ¿cuál es la diferencia que tiene? eso tiene un periodo de venta normal, que va en promedio de 6 a 8 meses en el mercado inmobiliario, desde que se publica hasta que se realiza la venta y una venta una rápida sin pie, tiene alrededor de 2 a 4 meses

Dependiendo principalmente de lo que se demore el banco de quién compra; en gestionar el  crédito, en hacer el estudio de título y todo.

Pero eso son más o menos los dos modelos de negocio y explicar un poco más en que se basa este principio y en qué  es lo que lo sustenta.

Es principalmente la obtención de ésta diferencias que existen en el mercado y está anomalías que existen en los precios de publicación; normalmente por razones muy diversas desde falta de información hasta una necesidad de venta rápida hasta un desinterés.

Y eso genera hasta estas fluctuaciones y estas diferencias que este robot lo que permite aprovecharla a tiempo real y de forma súper clara y eficiente.

Sergio: Perfecto genial. Una de las preguntas que hacen es si hay habitualidad.

Acá en este caso tú estás asumiendo en el primer caso habitualidad digamos porque estas considerando el IVA.

Joaquín: Si,  hay habitualidad o sea cuando uno compra para vender hay habitualidad.

Sergio: Exacto, porque se está haciendo menos de un año.

Joaquín: Sí, pero además del año es la intención de ventas, o sea uno compró para venderlo así que debiese  tener siempre habitualidad.

Sergio: Y por eso paga IVA y por eso también digamos ahí  están todos los impuestos pagados o considerados dentro la operación.

Joaquín: Si, bueno el impuesto a la habitualidad es que varía un poco dependen a la utilidad que haya tenido o no.

Sergio: Claro y ahí tú lo estas considerando como empresa. Entonces ese impuesto a la utilidad.

Joaquín: No,  es el impuesto a la utilidad personal cuando no tiene más de 8.000 UF.

Sergio: Perfecto, la meta es lo podrías debitar en caso que este dentro del rango de los 8.000 UF.

Joaquín: Exactamente por eso hay dos opciones.

Sergio: Bueno eso va a variar mucho dependiendo del caso de cada persona como lo haga. Incluso alguna persona podría eventualmente comprar la propiedad tenerla un tiempo y después venderla pasando un tiempo mayor.

Joaquín: Exactamente o sea ese escenario; el trabajo de Bullestate es muy personalizado en ese sentido, es yo quiero comprarlo y aprovechar este gap quiero comprar y venderlo.

En ese sentido toda la operación anterior se va ajustando a medida a del cliente y bueno principalmente con la con la asesoría de Ruvix, que puede hacer la planificación de la persona y eso se ajusta caso a caso pero aquí  se combinan dos cosas centrales.

Uno es la detección de la oportunidad y después de eso la hasta llegar a comprarlo que tiene todas estas complejidades muy domésticas; pero reales que es lograr hacer las visitas, coordinar con los corredores que lleguen, que la fecha exista.

Y para eso cuando uno trata de hacer como persona natural, probablemente lo logra hacer pero la opción de acceder a la misma cantidad de in formación es nula o sea esto gestiona 150mil propiedades al día. Tasas de 150 mil propiedades todos los días y una escala que no es posible hacer sin un computador.

Sergio: Esto está solo hecho para Santiago, cierto.

Joaquín: el modelo correcto Si, está súper ajustado en Santiago, pero como es súper transparente como el modelo se basa en la información disponible. Todos los modelos de big data funcionan así.

Hasta que uno no lograr tener una base datos crítico, una cantidad suficiente, la verdad es que las tasaciones son no necesariamente igual de buena

Entonces la dispersión ahí el mayor. Sirve para detectar la oportunidad en todos lados, si. Es con la misma precisión, no. Obviamente la mayor información, la mayor cantidad de parámetros para hacer las regresiones funciona mejor.

Sergio: Perfecto. Acá pregunta Cesar ¿El algoritmo corre a pedido del cliente, es cierto?

O sea por ejemplo queremos comprar una propiedad en Ñuñoa o una propiedad en Santiago centro. Ahí obviamente uno da los aspectos a tener en cuenta una propiedad de dos dormitorios, una de tres una de uno y ahí se elige precisamente lo que se encuentra mejor.

Joaquín: Claro, los criterios de búsqueda, tienen siete criterios básicos y con estos criterios que son dormitorio o rango de dormitorio no necesariamente tiene que ser específico; ubicación, sector, si lo quiere con o sin estacionamiento, un metraje mínimo o máximo y con esos criterios se realiza la  búsqueda para el cliente y en el sector y que es lo que quiere el cliente.

Sergio: Perfecto, nos queda poquito tiempo y te hago las últimas dos preguntas.

Una ¿Cuánto es lo que cobran ustedes? Y la otra ¿Cómo se termina comprando la propiedad? ¿Cómo es el proceso? y Bailo pregunta, Lucas y ¿eso es un proceso negociación? o algo que define finalmente uno como  inversionista, no hay nada impuesto todo es consensuado.

Joaquín: Vamos a la primera pregunta ¿Cómo se cobra?

Nosotros cobramos dos comisiones distintas una comisión del 1% al momento de la firma de la promesa, se cobra una comisión del 1% por la gestión, por encontrar la propiedad y por hacer todo este trámite de contactarla, revisarla y velar.

Y después de hacer una segunda comisión que es en proporción a la rentabilidad final del inmueble, es decir, nosotros cobramos un 25 % de la utilidad sobre un 5% una vez terminado el sitio, esa es la comisión que se cobra.

Después respecto a la oferta, los rangos que nosotros encontramos son estudios entre un 35 menos y un 35 más. Los rangos reales donde uno trabaja son entre un 18 y un 28 de precio de publicación de la propiedad y después de eso normalmente en las negociaciones uno logra bajar entre un 5 y un 10.

Las negociaciones normalmente; en esos casos dependen mucho de cómo vaya a comprar; en los casos donde el vendedor quiere vender rápido, normalmente una compra contado genera un GAB mucho mayor y una firma en pocos días también.

Y esa negociación se hace y se va a tratando con el cliente constantemente, o sea de ya que tipos de oferta hacemos, presentamos una oferta de tanto si ya una oferta con crédito de x una oferta ha contado. Si ok ese  detalle fino se hace persona a persona.

Sergio: Eso es lo entretenido de que al final a pesar de ser un modelo, un algoritmo y big data es solamente para elegir una primera base y después entrar a aplicar como lo hemos hecho con algunos clientes.

Donde hay una asesoría hay una relación muy cercana para elegir las mejores condiciones y saber el trato final.

Así que nosotros ya hemos tenido experiencia muy positiva y bueno es una alternativa más de inversión como todas y desde ya aquí te dejo de invitado también para que hagamos una reunión más ampliada con nuestros clientes.

Hablando en detalles de esto y quizás podríamos hacer ahí desde ya una simulación con tres propiedades que se vean  interesantes y así para que los clientes eventualmente pudieran tomar alguna oportunidad ahí mismo, lo podrimos aprovechar como alternativa de ver algún negocio.

Joaquín: Perfecto,  el sistema corre a tiempo real entonces podemos incluso simularlo ahí mismo y que nos pidan qué características son.

Corres saca el reporte y lo vamos viendo ahí mismo caso a caso; qué es lo que hacemos nosotros detrás de esto y como terminamos y cómo hacemos este filtro de personas de qué oportunidad buena y mala eso encantado.

Sergio: Me encantó la idea, genial así lo haremos en vivo y en directo es bueno ahí podamos tener una horita una horita y media para poder compartir con los clientes hablar solamente de éstas este tipo de inversión

Te agradezco mucho Joaquín, excelente, una muy buena idea va en línea también con lo que hemos hablado antes que las propiedades usadas, para ver precisamente alternativas de inversión 20% de descuento 25% de descuento yo creo que vale la pena.

Joaquín: Aprovecho en contestar las preguntas anteriores que era cuánto se espera que caigan las propiedades usadas.

Nosotros no hemos visto mayores fluctuaciones en los promedios de precio no hay una tendencia que me diga voy a bajar un 10%, no. Hay pequeñas fluctuaciones pero pequeñas, lo que sí aparecen son oportunidades eso sigue apareciendo.

El nivel de publicaciones de los últimos dos meses ha sido más bajo que el anterior probablemente muy relacionado a la pandemia y a la gestión que tienen que hacer los corredores de visitar y captar que no lo han podido hacer probablemente por eso también ha disminuido la cantidad global de publicaciones pero sigue; sigue habiendo oportunidades

Lo que sí es que los precios de arriendo, que también lo testeamos,  este algoritmo corre tanto para ventas, como arriendo. Entonces los valores de arriendo que aparecen ahí son valores de arriendo de mercado con la información que existe en este minuto.

Los valores de arriendo si han bajado considerablemente en algunos casos hasta alrededor de un 20%

Sergio: Si eso ha sido evidente; bueno probablemente también hay menos ofertas de venta, porque mucha gente está precisamente esperando que pase la pandemia porque sabe que ahora va a tener que sacrificar precio entonces quizás por eso hay menos ofertas.

Bueno, genial Joaquín te pasaste muchas gracias y nada por ahí haremos una presentación ampliada con los clientes para explicar en detalle y me encantó esa simulación en vivo y directo. Que estés bien.

Inversión inmobiliaria en Remates

Y bueno ahora vamos a la última parte muy interesante también remates y también lo que es impuestos. Así que desde ya no nos vamos a demorar más, bienvenidos de nuevo. Vamos Sebastián, vamos Francisco, cuéntennos las maravillas de los remates.

¿Por qué invertir en remates?

Sebastián: Oye bueno un poco contarles que nosotros vemos que todo esto hay que construirlo o lo vemos de una manera un poco más holística; no es una inversión o la otra, sino que es ir construyendo una forma, un método, una maquinita de hacer dinero.

Eso es lo que nosotros buscamos y principalmente educando a nuestros clientes que también un poco es la visión que tiene Ruvix, que la compartimos bastante así que nos sentimos bien identificados con ustedes.

Y en ese sentido bueno súper interesante todos los modelos que se han presentado y creo que todos se complementan en distintas etapas del negocio y un poco esto lo que les quería transmitir.

Renta residencial

Que normalmente o lo más tradicional que se conoce como la renta residencial; el comprar departamentos para rentarlos se toman mucho como el punto de partida de los inversionistas. El mercado es muy preparado y está muy aceitado para función de esto.

Porque requiere un bajo capital inicial; hay harto asesor dando vueltas que te puede enseñar a cómo comprar tus primeros departamentos, el cálculo del arriendo vs del valor de compra es bastante bueno se puede ver rápidamente y efectivamente te da la posibilidad, hay hartos seguros alrededor de esto el mercado está bien regulado.

Entonces se pueden tener retornos y es una buena forma de entrar, pero finalmente uno se va dando cuenta que este es un retorno muy a largo plazo. Básicamente es comprar la propia arrendarla pagando el dividendo y esperar a 30 años que la propiedad sea mía y listo estoy jubilado y tengo ese ingreso, correcto.

Pero después uno se empieza a dar cuenta que existen otros negocios entremedio; que está por ejemplo la compra futura, que está muy relacionado a lo que habla Federico en Alcapitals. Donde uno puede ir aprovechando el momento del desarrollo de una propiedad compra futura.

Ahí lo que uno necesita básicamente flujo para poner pie, pagar las cuotas en varios pies y esperar esta plusvalía y en el mediano plazo uno puede vendiendo cediendo promesa o comprado la propiedad y vendiéndola, cierto.

Y eso le va a ir generando cierto flujo una vez que ya este topado en la renta residencial. Recordemos que la residencia finalmente uno que ha topado principalmente por los créditos que uno se puede endeudar hasta cierto monto que se yo 3 4 apartamentos y ya quedaste topado con un sueldo si tiene una renta muy alta vaya a poder comprarte 6 departamentos.

Bueno existen estos trucos del multi crédito etc., bono pie donde uno puede como sortear esta cosas, pero ya si nos fuéramos a un caso extremo voy tener 20 departamentos ya está y no más llegaste no te puede endeudar y todas estas cosas.

Sin duda uno puede maximizar un poco la cantidad de activo; pero finalmente todo topado. Entonces ahí es donde empiezan a surgir estos otros negocios para empezar a darle mayor rotación al inventario y retail nos ha enseñado cómo rentabilizar la plata y esa es la forma de hacer rotación de inventarios.

Y finalmente donde más uno puede maximizar este retorno es en lo que nosotros llamamos remates, los gringos llaman el house flipping, que es fondos agarrar la propia barata arreglarla y venderla, ya sea a través del modelo de Bullestate de encontrar una propiedad barata.

Porque en el mercado se público barato, porque alguien está pegado o de distintos  canales puede ser desde un remate privado, puede ser desde el remate del banco, una herencia que no se pusieron de acuerdo básicamente es encontrar oportunidades.

Y en este sentido es como con Francisco hemos desarrollado este modelo y lo venimos explotando; bueno él desde antes yo pero lo venimos explotando ya hace bastante rato y con muy buenos resultados.

Así que les cuento un poco, Francisco ahí  les puede contar  bastante más de las experiencias que hemos tenido en este sentido.

Francisco: Bueno, buenas tardes primero comentar un poquito lo que hablaba Sebastián; como inversionista inmobiliario también partimos la renta residencial efectivamente uno de los mayores problemas o topes de crecimiento es el nivel de endeudamiento.

Porque al largo plazo siempre se topa el tema de la deuda; después hay problemas de impuestos, en el largo plazo las mejores rentabilidades están conjugando los distintos modelos de negocios.

Cuando uno empieza a invertir en renta residencial, manteniendo un grupo de propiedades otras planificando compra a futuro tratando de ir poniendo cuotas ahora en una especie de ahorro y después de puedo consolidar el remates se hacen muy buenas rentabilidades.

Yo trabajé durante 25 años como trabajador dependiente en buenos cargos, en buenas empresas, pero es que después del tiempo fue necesario soltar el trabajo porque me tomaba el 80 % de mi tiempo estaba ahí pero el 80% de mis ganancias  estaban en  mi empresa. Entonces estábamos  mal asesorados.

Cuando se habla también de impuestos en los distintos negocios hay que siempre tener en cuenta; los impuestos son sobre utilidades si no hay utilidades, no hay impuestos. Entonces los impuestos no son malos pero si siempre que yo gane, puedo pedir más deudas además en el banco.

El problema de los remates es que se tiene que tener la plata contado, es muy difícil poder financiar hasta que haya cerrado  la operación.

Vamos viendo cada una de las etapas, pero hoy en día hay montones de oportunidades en todos los niveles de negocio inmobiliario. Nosotros hoy día a esta altura con pandemia hemos vendido más que el año pasado.

Hemos rematado más que el año pasado, nos ha ido mejor ya superamos las ventas del año anterior y hoy día en tema ingresos, si es cierto nosotros tenemos distintos modelos. Este modelo de ingreso es el correcto residencial; pero solamente por un tema económico que ocupamos IVA y hacemos devoluciones de IVA, pedimos IVA de vueltas hay varias formas de utilizar el IVA.

El IVA  la gente le tomó un poco de miedo después de la ley de 380, que hizo subir los precios, pero un inversionista con conocimientos o asegurados hoy día tiene una tremenda oportunidad con el tema del IVA, no es una cosa que te puede impedir el crecimiento, es al revés te hace crecer mucho más. Vamos Sebastián con el modelo.

Sebastián: Lamentablemente no está acá a lámina de los resultados, no sé porque pero un poco para desmitificar lo que ha ido pasando este año les comento que nosotros este año llegamos sólo en renta residencial administrado casi 400.000 UF.

Ya son en torno a casi 180 propiedades que estamos comerciando sin ningún problema; obviamente tenemos los problemas de los arriendos tradicionales que efectivamente el mercado ha bajado varios de sus precios en torno un 20%.

Pero aún así con todas las facilidades que están dando los bancos y teniendo a nuestros clientes bien asesorado se han logrado proteger, armando sus fondos de cobertura, tomando seguros y tomando las providencias suficientes para mantener y resguardar esa propiedad.

Por otro lado, respecto al negocio de compra futura, este años llevamos en los últimos meses más de 24 mil UF promesadas y comercializadas solamente en gab de promesa o sea no el total de la UF de la compraventa.

Porque es un mercado que está bastante activo efectivamente hay gente que está entrando con estas oportunidades y hoy día las promesas es una muy buena oportunidad.

Y finalmente en negocios rematados llevamos 35.000 UF sólo en estos seis meses; lo cual para nosotros se ha convertido en un ingreso importante y con una rentabilidad súper alta que lo vamos viendo ahora en el caso específico que es donde empiezan a salir todas las preguntas y donde quieren saber todos los tips.

El proceso de una inversión vía remate

Pero básicamente el negocio es este digamos es rematar o adquirir una propia barata, recuperarla renovarla venderla. Y ser comprensivo. Prospectar, rematar, recuperar, renovar vender, es  la ahora.

¿Cómo evaluar un remate?

Margen 30% del costo de venta

Y acá un poco los números que tenemos ya; si se fijan respecto del valor de venta total. Nosotros estimamos o lo que nos dio como resultado de las últimas transacciones en torno un 30% de marca sobre el valor comprado y ese es el margen con el que estamos trabajando.

Comercializar 3%

Casi todos estos datos que están acá, eso se construye finalmente el costo la gran mayoría son datos conocidos; el valor rematado nosotros lo fijamos nosotros decimos, oye sabes que esta propiedad, hacemos una tasación sabemos más o menos a qué precio va a salir la venta por lo tanto de esa manera nosotros decimos a este valor se remata.

Costo de compra 5%

Luego tenemos los costos de compra que son las comisiones de los corredores inscripción, bienes raíces, notaría etc. Y adquiere a todos el 5% el valor de compra, no el valor de venta. Mantener la propiedad a unos cinco o seis meses gastos comunes pues a servicios básicos etc.

Y los costos de comercialización que más o menos andarán entre 1,5 un  3 % dependiendo del valor de la propiedad, a la velocidad que le queramos dar, el incentivo que le queramos dar al corredor, etc.

Entonces realmente dónde está el riesgo en la parte de la renovación y la recuperación si es que hay juicios, si es que hay que hacer remodelaciones, etc.

Entonces cuando se habla del riesgo en remata real  uno  lo acota a esta parte que es la parte más bien desconocida.

Ejemplo real: casa Santiago Oriente

 Aquí Francisco te puede lucir con el último buen negocio que hicimos.

Francisco: Bueno este es un negocio  real es una casa que compramos en el sector Oriente de Santiago  la tasación cuando empezamos a revisar este negocio era del orden de 25.000 UF y no tenemos acceso a la propiedad normalmente.

Normalmente las tasaciones son por fuera tenemos referencias para incluso ir a mensualidades cuando queremos ver detalles terminamos rematándolo en 16.000 UF de las 16.000UF no costó 500 UF la comercialización de 750 la recuperación, siempre hay recuperación; gastos de compra 86 total de gastos 17.000 UF y tiene una ganancia de 5.000 UF del orden del 30%.

Es un número que se están manejando hoy día. esto está dado mucho por el precio de compra, cuando nosotros vamos a prospectar un par de oportunidades buscamos un precio objetivo, si ese precio objetivo no se da, no se remata.

Entonces, no hay mayor riesgo hemos visto muchas situaciones donde hay gente que ha entrado sin experiencia y termina rematando propiedades a mucho más del valor del mercado y bueno acá va a explicar un poco más adelante Sebastián, pero en el negocio de remates es sin llorar.

Uno entrega una garantía y si remató tiene que hacerse cargo, igual como las promesas si no se hace cargo le pueden causar la multa y aquí la garantía se pierde. Hemos visto a gente que pierde  garantías porque el precio que remató finalmente estaba fuera de mercado.

Sebastián: Claro, acá en este caso estamos llevando este mismo ejemplo a los números que hablamos antes donde obviamente algunos se movieron. En este caso el valor rematado se llevó prácticamente todo el peso de la compra, estos son porcentaje respecto el valor compra.

Porque en este caso logramos meter muchos de estos costos variables logramos meter en el valor de la escritura lo cual también tiene beneficios tributarios.

Y la parte desconocida que teníamos que era de renovar y recuperar que nosotros efectivamente la habíamos estimado en un 7 % inicialmente terminó haciendo un 4. Pero aun así aunque esto  se hubiese su disparado un 12 o el 15 nosotros siempre en el valor de venta buscamos al menos un 10% de tasación por la misma razón de lo que estaban explicando en el modelo de Bullestate.

Salir a vender rápido con un bono pie o entregando algún tipo de beneficio en especial para estas propiedades de alto valor; es muy atractivo para los compradores. Y eso hace que la rotación del inventario sea bastante más alta así es como en unas propiedades nosotros podemos estar saliendo de repente entramos y salimos en 4 o 5 meses haciendo que esta rentabilidad que tenemos del 30% es por operación.

Entonces si alcanzamos hacer esta misma operación dos veces al año o una vez y media al año se nos multiplica el roe anualizado. Entonces ahí es donde podemos llegar a un 45% de retorno al año sin mayores problemas

También existe otra salida que respecto a utilizar financiamiento externo a la compra, es decir, compramos la propiedad todo con caja y en este caso particular por ejemplo que es una compra de más largo plazo porque estamos hablando una propiedad de 700 millones de pesos. O sea no encontramos  comprador todos los días.

Uno también puede optar a por ejemplo un crédito con fines generales y ahí es donde uno tiene que estar bien preparado tributariamente, con los balances, etc. Para presentarse a los bancos o financieros a unos actuarios a quien corresponda y obtener hasta un 70% del valor de la compra.  

Que en este caso sería Antonio, los mismos 16.000 UF. Entonces uno compra la propiedad, la recupera y al cabo de unos 3, 4 meses puede estar incluso recuperando toda la inversión las mismas 16.000 y dejamos el margen adentro y ahí es un donde uno empieza a hacer de nuevo el negocio con las mismas 16.000 UF voy y compro otra propiedad mientras dejó madurar solamente el margen adentro. ¿Se entiende la idea?

Sergio: Esa ganancia que está ahí  ¿es antes de impuestos?

Francisco: Sí, antes de impuestos porque depende mucho las estructuras de atrás del inversionista si es una persona natural  esa utilidad le va directamente a sumar si tiene sueldo a sumar su sueldo a pagar un global complementario una vez al año.

Entonces acá no hay extensión de 8.000 UF no hay nada, porque los negocios son rápidos. Cuando uno compra una propiedad, la vende en un año, paga impuestos y acá están incluidos los impuestos.

Ahora normalmente se llevaron a través de estructuras societarias, a través de alguna empresa y ahí hay montones de beneficios cuando empieza a mezclar este negocio por ejemplo, con el negocio residencial o el negocio de promesa.

En este caso cuando compramos; me preguntaban si el terreno se compro 16.000. Si, el terreno se compro en 16.000 UF.

No puedes llegar con crédito ni nada porque tienes en promedio entre 5 a 15 días para cerrar un negocio no hay más, no hay espacio a un crédito hipotecario. Pero posteriormente si tú ya eres dueño tú puedes ir a buscar un crédito pero tienes que tener ese dinero.

Ahora efectivamente este es un negocio alto pero inventaron varios inversionistas comprando. Nosotros compramos  la propiedad que esto no es un fondo es que eran los dueños del porcentaje de la propiedad que se invirtió.

Sergio: Si, acá es importante justamente detenernos en el tema de los remates propiamente tal; que  es la complejidad del remate que eso es súper interesante.

Acá en este ejemplo claro que es una propiedad grande  y la ganancia también es grande y ahí es donde muchas veces la gente comete el error de creer que ir a rematar una propiedad que vale 30 o 40 millones pesos se va a celebra el negocio.

Y ahí es precisamente de utilizar no hay tanto negocio, ¿Qué ha pasado en esos casos? Así como experiencia de remate de cosas, de propiedad más chica o más demandada con ticket más chico.

Francisco: Mira hay dos elementos importante. Uno es que las propiedades más chicas hay mucho  más oferta y las pujas son mucho más altas por eso los porcentajes son menores en general. El dejar inmovilizados 16.000 UF hay que tener espalda para poder hacerlo.

Sin embargo iguales propiedades de 3.000 UF es donde hay muy buenos negocios e incluso hay clientes nuestros que entran con  menos ticket, pero es importante tener un fondo; acá no es que nacimiento.

Sebastián: Ahora un poco para setear también expectativas a los que están escuchando.

En general, entrar a un remate con menos de 50 en la compra menos de 50 o 70 millones ya te encuentras con demasiada gente pujando y normalmente todas esas propiedades que vas a entrar van a tener muchísima gente que compra y termina yéndose incluso a veces incluso sobre mercado.

O sea, hay harta gente que está entrando de manera amateur en este negocio sobre todo hoy día que cuesta ir a comprar presencialmente.

Entonces uno busca en los remates. Los remates online son disparados estos últimos meses; pero uno se encuentra con mucho amateur que empiezan a comprar y empiezan a disparar los precios hacia arriba.

Entonces cuando uno ya empieza a rematar propiedades de sobre 100 150 millones ahí ya uno se encuentra con los compradores reales y van todos a  un margen. Entonces no te vas a encontrar con toda esa competencia que un poco lo que estáis preguntando.

Sergio: Si, y también dentro de esa expectativa entender de que también puede irse de manera asociativa y lo que nosotros estamos tratando de armar también con ustedes es tratar de armar diferentes modelos de negocios donde podamos por ejemplo mezclar varios clientes 2, 3, 4.

Y cada uno ponga alguna luca y vamos como equipo a buscar una oportunidad más atractiva. Esa son cosas que se pueden traer precisas.

Sebastián: Si, pero no tanto o sea esto no funciona tanto como un crowdfunding o si vas a entrar con ticket bajos te conviene más un FIP que es lo que se está mostrando antes.

Esto en general es mejor que sean una o dos personas las que entran porque tenés que tomar decisiones rápido o sea no te vayas a poner a discutir, oye pintamos las paredes blanco o las pintamos verde, no o sea.

Acá vamos entramos, tomamos decisiones y salimos rápido. Si tú te  abres a 5, 7 personas se te hace muy poco ágil y tiene que ser un negocio ágil para poder como te decía hacer una rotación de inventarios rápido.

Sergio: Cuando te decía máximos 3 personas y ojalá que se conozcan y que vayan todos con la misma línea, este súper claro el objetivo, o sea el objetivo acá es ganar plata en poco tiempo y aprovechar la oportunidad.

Sebastián: Exactamente

Francisco: Respecto a los orígenes de esta búsqueda estas prospecciones, Sebastián comentó al principio hay remates judiciales, hay remates comerciales, hay remate civiles, hay remates o compra directa a un banco.

O también buscamos ese típico problema que tienen los hermanos que fallecieron los padres y no se quieren poner de acuerdo, yo no le vendo al del lado pero si vendo para afuera.

Bueno, esos derechos hereditarios también los compramos, hay harto espacio, pero acá lo más importante es que hay un activo atrás de cualquier inversión hay una tú sabes específicamente donde está la casa, cuál es la casa y los proponemos de acuerdo antes del remate. Vemos la rentabilidad proyectada y para los blancos cuando preguntaban acá alguien.

Bueno para los blancos si pueden haber puedan haber gente que haga, pero nosotros como ya tenemos definido es precio de venta y el precio de compra si los precios se disparan no se compra.

No hemos tenido malas experiencias en general. El riesgo está dado por cómo te pueden entregar la casa ahí está el riesgo. El riesgo puede ser que lleguemos a una casa y no hay enchufes a ese nivel puede ser.

Pero hay gente que nosotros llegamos le explicamos el problema que ellos han tenido y hemos llegamos a un acuerdo  y vamos saliendo. El promedio de venta hoy día el promedio está del orden de entre 6 a 8 meses entre que rematamos y vendemos.

Cuando Sebastián habla del nivel de rentabilidades habla de rentabilidad del negocio porque el plazo puede ser incierto si nos demoramos en recuperar la propiedad va a ser más largo pero tenemos bastante buena experiencia en términos de salida

Sergio: Excelente, esta casa todavía está a la venta, ¿cierto?, todavía no se vende, esta de ejemplo.

Francisco: Esta casa se está financiando ahora

Sebastián: Estamos en el proceso de fines generales y lleva o sea cuanto la tenemos en medio dos meses.

Sergio: Perfecto, bueno ahí como está bien comprada se puede sacar el fines general y al final  se demore un poquito más un poquito menos da un poco lo mismo.

Francisco: La verdad el costo financiero de tomar un crédito de fines generales para poder tomar esta deuda los vamos a buscar, el máximo es UF + 3%, no va a ser más de eso, y cuando vamos a buscar rentabilidades estamos hablando de 25% a 30% en promedio seis meses. Después un 50% o está hecho eso más 40% más 45%.

Entonces el financiamiento no es tema. La tasa en este negocio no es tema.

Sebastián: Y eso Sergio precisamente es porque también las propiedades no han bajado de precio. Porque el costo financiero con las cuales se endeudaron todas las inmobiliarias es bajísimo.

Entonces, mantener un año más la propiedad sin que se venda es infinitamente más barato; que bajar dos o tres puntos de margen y con dos o tres puntos de margen no vas a mover la aguja en venta, no vas a tener que bajarte 10 a 15 puntos de venta para que se mueva realmente.

Entonces, yo concuerdo con lo que dices tú; los precios de nuevos, de inmobiliarias que están en entrega inmediata no debiesen moverse mayormente.

Salvo algunas excepciones, habrá algún inmobiliaria que esté mal parado, que el banco le esté acogotando, no debiesen haber mayores descuentos.

Si habrán algún tipo de promociones, meterán un bono pie, te regalo un estacionamiento, o harán más acciones, te pago en 5, 6, 12 cuotas más que se yo, págalo con tarjeta de crédito, pero no van a ver grandes impactos en el precio o al menos eso es lo que nosotros estimamos.

Y lo mismo pasa acá; o sea acá hay una propiedad de 25.000 UF, nosotros estamos proyectando venderla en 22.000 y me puedo equivocar la podemos vender en 20.000 y en vez de ganarnos 5.000 UF nos podemos ganar 4.000, sigue siendo un muy buen negocio y sobre todo que ya captamos de vuelta el capital.

Este tipo anuncio de captar el capital de vuelta es una forma de mitigar el riesgo comercial de esta propiedad y nos podemos tirar a 2 años sin clientela sin ningún problema.

En el caso de las propiedades más pequeñas de 100, 150 millones, 80 millones si no tiene sentido nos demoramos mucho más en hacer el refinanciamiento que en hacer la venta

Sergio: Oye ya están preguntando ¿Cuáles son las comisiones? ¿Cómo es el servicio de ustedes mismo en la práctica? más o menos cual es el proceso.

Francisco: Primero el servicio, lo que hacemos es firmar un contacto con el cliente respecto a la confidencialidad a las informaciones. Porque nosotros prospectamos las propiedades; que significa, que te vamos a llevar a mostrar propiedades que se van a rematar en los próximos días.

Vamos a acordar que tú vas cuando nosotros hacemos eso, esa propiedad en particular se saca del fondo de inversión y se remata sólo para ese cliente o para los que te han abordado si van a ir en una compra conjunta.

El servicio va desde la prospección hasta la venta; significa la recuperación, los arreglos. Pueden ir a verla ningún problema y terminamos. El inversionista la verdad que va dos veces, cuando la compra y cuando la vende

Sergio: Eso es muy bueno porque el tema de los remates; lo hemos hablado en otras ocasiones es bien jodido, hay que tener experiencias, hay que  estar metido, hay que hablar con los conserje arreglar, es un tema y eso requiere experiencia y eso es lo bueno del servicio que ustedes ofrecen.

Francisco: De hecho una  pregunta que nos hacían ¿Por qué no hay mercado en Estados Unidos? Es precisamente por el precio porque yo diría si sale de una propiedad lo que dice se remata propiedad ubicada en tal parte rol duro tanto, no te dicen ni los metros.

Entonces nosotros tenemos líneas de búsquedas para ver los metros, el precio, la ubicación. No así si mañana me pone una casa en Orlando yo no manejo todos los sectores de Orlando, pero si manejamos muchos en Santiago.

Entonces es muy fácil para nosotros poder identificar donde están las herramientas y nuestra base de datos que tenemos. Porque tenemos base de datos históricas de remates. Entonces por eso es que no vamos afuera. Además que afuera tampoco tenemos el control de las reparaciones.

El tema de las reparaciones es muy complicado en Estados Unidos, tienes que estar certificado y hay una serie de trabas que a nosotros nos han hecho. La verdad que el mercado, Santiago básicamente nosotros  compramos, hay mucho espacio todavía.

Sebastián: Suficientemente grande como para uno ir a complicarse allá afuera.

Sergio: Si para nada y ahí está la experiencia y está también el tema financiero, el tema del estudio, el tema tributario o sea esta todo comprendido para precisar. Uno no tiene que dedicarse a hacer lo que sabe hacer y ahí está la experiencia y está el éxito que han tenido con todos los ejemplos que nos han comentado.

Sebastián: Oye bueno están preguntando también acá por los resultados y no sé porque no se envió esa lámina. Pero básicamente el año pasado para tener un referencial tuvimos un promedio de venta fue de  seis meses entre que entró el remate se compró y se vendió y si mal no recuerdo, esa cifra de nuestro febrero 37% de rentabilidad.

Francisco: El mejor número del año pasado fue de un 49% y fue en ocho meses y el peor número fue en un 15 % en siete meses y esta línea final del inversionista está descontado todos los costos incluidos nuestros servicios ya descontados.

Sergio: ¿Han hecho rebajas?

Francisco: Si, yo rematado en regiones y la velocidad de ventas más lenta. En tiempo de recuperación por eso que estamos más en Santiago yo he rematado afuera. La economía del que remata y la económica de la que remata  afuera pero dice que la marca.

Sergio: Si eso es lo que yo también comentó siempre. Por eso a pesar de que puedan ser el precio más bajo, otra característica, al final Santiago mercado más dinámico y para inversiones uno va un poquito más a la segura. Precisamente con la mayor demanda que exista en estos ámbitos tanto en arriendo como en compra.

Sebastián: Exactamente. Bueno, efectivamente la gente elige dónde vivir principalmente por la ubicación, siempre se habla de estar cerca a la línea de metro, cerca de paradas de bus por conectividad pero no porque la gente le gusta andar en el bus o le guste andar en el metro sino que necesita llegar a punto de destino frecuente.

Normalmente hay una tasa de desempleo más baja, lo que hace que es un mercado bastante más protegido. Tanto para el arriendo como para la compraventa y pues lo mismo pasa acá tenemos muchísima más data para poder ser más entero en el precio de salida de la venta.

Y también veo que nos están preguntaban acá respecto de ¿Cuánto es lo que cuesta este servicio?

Y nosotros lo que siempre decimos es que vamos 100% al riesgo; nosotros vamos contra el 30 % del margen establecido ya o sea una vez se venda la propiedad se hacen los descuentos, se hace la liquidación correspondiente, se rinden todas las pobretas todas las facturas, etc.

Sobre eso vamos al 30% antes de impuestos; cada uno maneja los impuestos como corresponde.

Francisco: Una pregunta que también nos hacían; era si los remates eran oportunidades para vivir. La verdad que es muy difícil poder calzar el lugar de vivienda vs el remate porque la verdad a mi me gustaría no se vivir en providencia y los remates se están haciendo en Santiago

Entonces quizás si no ha pasado algún inversionista que después de rematar dicen ok sabes que no lo quiero vender me quiero quedar.

Bueno eso sí se hace eso se puede hacer pero que los pidan buscar propiedades en un sector específico ahí es bastante más difícil, si hablamos de comuna puede ser más fácil pero que me digan no sé quiero dentro de esta manzana hay que esperar que salgan y puede ser que demore un año en conseguir eso en  ese sector.

Sebastián: Y lo otro también para que se hagan una idea nosotros analizamos promedio a 150 propiedades mensuales; que es lo que alcanzamos a hacer y desde esa seleccionaremos unas 25-30 y de estas 30 remataremos 2 o sea hay bastante pega previa para tener bastante información y poder minimizar el riesgo.

Y puede ser  un proceso frustrante también se lo cuento, porque puede estar 2 3 meses con la plata y si puede rematar porque no te tocó, no tuviste la suerte. Hemos tenido otros que dicen oye quiero esa  la primera, pero lo importante es no calentar sino comprar más caro de lo que uno estableció.

La clave de esto es no calentarse y así uno se protege los palos blancos también.

Sergio: Bueno, y ahí volvemos un poco a lo mismo que hemos hablado a lo largo de la presentación que también van a ver oportunidades siempre y también hay que diversificar con diferente alternativa para precisamente no estar quizás mucho tiempo por esa plata en cash sin poder nada.

Consideraciones de los remates inmobiliarios

Francisco: Lo más importante en los inmobiliarios es la diversificación de los productos es lo más importante. Es estar metido pensando, planificando a futuro comprando en verde, en blanco para quedarme con un par para renta, ver su otra que la voy a vender y con esa plata me toca meter el remate con el IVA, mezclando unos negocios se hacen las mejores planificaciones.

Nosotros partimos efectivamente pensando en la jubilación y terminamos siendo activos inversores inmobiliarios hoy día

Sebastián: Oye un poco algunos tips para como englobar la idea de los remates y después quiero que Francisco les explique el tema de IVA porque realmente es un motor de crecimiento impresionante.

Es bueno, en tema remates sí o sí con caja. Acá no hay tiempo para estar gestionando créditos directos a la propiedad, tú puedes gestionar un crédito hipotecario o un crédito de hipotecario de fines generales a otras propiedades que tengas; pero tienes que tener la caja disponible.

Y el riesgo acá esta dado más bien por el estado la propiedad y las cuentas asociadas que no siempre son conocidas. Pero uno más o menos puede estimar haciendo averiguaciones, investigaciones, etc.

Hay que tener determinación al entrar en  este negocio ya porque las decisiones hay que tomarlas con anticipación es decir, hasta aquí voy, esta es  la plata y vamos acá no hay mucho tiempo para dudar o sea aquí ya tomaste la decisión y fuiste.

Como decía Francisco es sin llorar. Acá uno entrega las garantías a la casa remate o al juzgado quien corresponda y esas garantías no se devuelven y normalmente debe estar en torno el 10% de los mínimos de puja o sea estamos hablando de mínimo 3, 5, 7 millones de pesos es lo que uno está arriesgando sólo por ir a ver.

Y otra cosa importante acá que también tiene que ver con respecto a los palos blanco etc. Es la protección del lavado activo que acaba como todos tienen que hacer declaración de origen de fondo dicho castellano con esto uno elimina los narcos.

O sea no puede llegar alguien sin tener el origen de fondo sumamente bien establecido porque imagínate o sea estáis viendo en juzgado o lo estáis viendo en casas de remate o lo estáis viendo directamente con un banco que no se pueden ver involucrado en este tipo de lavado activo ni nada de eso.

Así que eso sería como los grandes tips o consideraciones a tener en el negocio de remates inmobiliarios.

Francisco: Un punto importante también, un punto importante a aclarar es 90% de las propiedades no se pueden visitar un remate; o sea uno las prospecta por fuera las puede ir a ver quizá sí es que tiene posibilidades, a veces son condominios que tampoco se podría entrar.

Tengo toda la información de las propiedades, a veces nos dicen que están ocupadas y la verdad es que están desocupadas. Tenemos forma de detectarlo pero acá es muy raro las propiedades de las cuales se antes o visitar por dentro me refiero.

Sergio: Y bueno con eso ya hemos englobado un poquito todo lo que es remate y como bien decía Sebastián sería bueno que nos comentará los del IVA que para mí también tú hiciste un punto muy importante hace un ratito atrás de que se  generó mucho temor respecto al impacto del IVA.

Y claramente después de haber estado hablando en varias oportunidades con ustedes me queda muy claro de que el IVA  puede ser un gran motor para construir una buena planificación financiera, tributaria, inmobiliaria, todo dentro del mismo saco. Así que háblanos un poco de esas ventajas

Francisco: En cualquier compra de propiedades nuevas hoy las propiedades nuevas contienen IVA; que es una ley que partió el 2016 y todo se promeso, hasta del 2016 se podía vender sin IVA ya los proyectos ya se vendieron,  hoy día cualquier propiedad me entrega IVA.

Eso significa que en una empresa que puede comercializar con IVA el puede recuperar ese IVA. Por ejemplo yo compro un departamento de 2.000 UF me da del orden de 10 millones de pesos de IVA. Si yo lo dedico a renta normal el IVA se pierde.

Pero si yo  lo dedico a renta amoblado, yo puedo pedir incluso la devolución del 5 de esos millones de pesos después de 6 meses; qué es lo que hemos hecho nosotros.

Como en el negocio de remates es muy intenso en utilidades y a la vez del IVA; qué hacemos si compramos una propiedad por 100 millones y la vendemos en 150 debemos pagarle al fisco 10 millones de pesos para eso, ¿que hicimos?

Preparamos la  empresa comprando un departamento nuevo y ocupando  ese IVA  y lo vamos recuperando en caja al final que estamos haciendo.

Estamos comprando departamentos con un 19% de descuento nuevos eso lo que estamos haciendo y hoy día hay un par de leyes que van saliendo estos días que puede ser que se pueda recuperar el IVA .

Sergio: O sea, al final en vez de ser un problema pagar ese sobreprecio del 19, te lo estas ahorrando con esa estructura tributaria.

Sebastián: Básicamente en vez de pasar el cheque al fisco, se lo pasas al pie tu departamento.

Sergio: Es una maravilla.

Ahí cobra mucha relevancia también el cambiar la mirada que era lo típico en la inversión inmobiliaria de comprar uno como persona; con ese límite de las dos propiedades y hay uno que ha tocado. Seguir comprando ahora precisamente por esta  lógica cobra relevancia una estructura o una empresa y armar un modelo más allá de uno como persona.

Francisco: Bueno los modelos se han potenciado porque el hecho de propiedades, comprando y vendiendo propiedades; nos genera mucha venta nos genera mucho flujo.

Entonces cuando vamos pedir un crédito hipotecario para un departamento de 2.000 UF no hay grandes problemas; todos los años vamos comprando departamentos a la venta para ir compactando el IVA.

Sebastián: Claro, hiciste una venta en 150, 200 millones de peso en el año vs los 3 millones que tenía de ingresos por arriendo. Entonces tú empresa o tu sociedad pasó a otra escala; pasaste muy rápido a vender  1 o 2 millones de dólares sin darte cuenta y esto al banco le sirve porque te ven como con otra estructura.

Sergio: Maravilloso, bueno da para mucho esto les hemos quitado mucho tiempo o le hemos dado mucho tiempo a todos los que han participado hoy en día.

Espero que esté siendo de mucho agrado; yo creo que acá todo lo que estamos hablando muy pocas veces se habla  con tanta transparencia y creo que es de mucho valor el término educativo y abrir la posibilidad a muchas personas que están  metiéndose en el mundo inmobiliario o que ya llevan tiempo de ver otra opciones.

Y eso es lo que hemos querido hacer hemos querido mostrar con más detalle todos estos aspectos de un poquito más novedoso si se quiere o con más complejidad. Y por lo tanto también le voy a hacer la invitación a que podamos hacer finalmente una reunión con nuestros clientes cerradas y hablar en detalle todo lo que hacemos, lo que están haciendo ustedes así que ahí está la página.

La puso Sebastián para que también nos puedan visitar obviamente; siempre pueden hacerlo ya directamente con nosotros en Ruvix obviamente para todos nuestros clientes o también directamente con la empresa que hoy día participaron.

Esa es la idea trabajar en el conjunto potenciarlo y que al final los que nos acompañan los que se interesan en todos estos temas obviamente también podrán aprovechar todas las cosas que vamos entregando.

Así que bien no sé si falto algo que comentar  si les queda algo al margen alguna pregunta que responder.

Sebastián: No sé, veamos las preguntar a ver.

Sergio: No sé si se me paso algo

Sebastián: No, yo veo que más o menos esta todo englobado, todo contestado. Efectivamente bueno repetir que la idea es para los que entren de manera activa en la inversión inmobiliaria; hoy día revisamos tres o cuatro modelos y existen muchísimas más.

O sea desde el desarrollo bodega o terreno, ni siquiera hemos visto las áreas de rentas comerciales, que va a pasar hoy día con los oficinas, o esa hay muchísimo más para seguir dando esa vuelta así que tenemos para hartas charlas más.

Sergio: Eso, esa la idea y bueno ir educando y que la gente vea que hay más opciones de las tradicionales que al final ya está un poquito agotado, no es malo, pero ya es como la compra en blanco, en verde que hoy día hay que dar ese paso extra.

Cierre

Bien pues muchas gracias, gracias Francisco. Y ya estaremos hablando quizás también podremos aprovecharnos de Francisco tal vez en el futuro con el tema tributario, ahí vamos a hacer algo.

Ya pues muchas gracias, muchas gracias a todos los que participaron. Va a quedar todo en YouTube, así que invitados para que en el futuro se puedan sumar.

Un abrazo que estén muy bien nos vemos, nos encontramos en otra oportunidad.

¡Chao, chao!

Publicado el 01 de septiembre de 2020 . Actualizado por última vez el 28 de septiembre del 2020.

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