Recomendaciones Tributarias para Inversionistas

Sergio Tricio

Video de 54 min

En este Webinar, Sergio Tricio, Gerente General de Ruvix, conversa con Francisco Hevia, Socio Fundador de Inversiones Now sobre ideas y recomendaciones para optimizar el manejo tributario en las inversiones inmobiliarias.

Contenido

Bienvenida

Sergio: Un nuevo webinar que comenzamos el día de hoy y este va a ser más entretenido porque ya yo no voy a hacer el que va a hablar todo el rato; así que ya los debo tener un poco aburridos a todos. Así que feliz de poder en esta oportunidad yo ser el entrevistador; así que tenemos en esta oportunidad acá acompañándonos a Francisco Hevia quien nos acompaña.

Ya hemos tenido en otra oportunidad algunas conversaciones vía webinar. Así que nos aprovechamos de su tiempo y lo invitamos a que participara en este webinar que creemos es tan importante en este minuto porque estamos mañana comenzando la operación renta.

Así que todo el mundo tiene dudas; todo el mundo tiene consultas respecto a la operación renta. Hay muchos temas nuevos relacionados por ejemplo a la inversión en criptomonedas; inversión en frente de instrumentos financieros.

Mucha gente que se decidió a invertir en el extranjero en el último tiempo después del estallido social. Así que yo creo que van a haber muchas sorpresas para cada uno de los que ha hecho algo nuevo en el último tiempo y puede aparecer ahora en la declaración renta.

Presentación de Francisco Hevia

Francisco Hevia es director fundador de Inversiones Now, que fue fundada esta empresa en el año 2011; máster en administración de empresas; magíster también en finanzas aplicada.

Y por esas cosas de la vida Francisco fue alumno mío en ese momento en la Universidad del Desarrollo. Así que eso fue una de las cosas locas que pasan en este mundo. Diploma también en finanzas corporativas; diplomado en FRS por supuesto y contador. Así que colega Francisco muy bienvenido espero te haya presentado bien; espero que haya dicho todo correctamente.

Francisco: Hola buenas tardes; bueno bienvenido también. Gracias por la invitación. Primero fuera de los títulos yo creo que lo más importante que pongo ahí siempre que soy inversionista; yo partí comprando propiedades pensando en la jubilación.

Y en un minuto me dije; sabes que mejor en un momento renuncio y me dedico a esto porque la verdad mis ingresos venían más por el trabajo inmobiliario que como trabajador dependiente.

Sergio: Que buen problema ese; tener que decidir ante una situación como esa. Bueno, de hecho hoy día es parte importante de lo que vamos a hablar. Hoy día este webinar va a durar una hora exacta tenemos que terminar a las 7. Después yo tengo que seguir ahí en otro curso; pero es tan importante que lo vamos a dividir en dos.

Vamos a dejar una primera etapa; una primera parte centrada en varias consultas que no están haciendo de forma continua. En varios aspectos relacionados a la inversión; a la declaración y todo este tema muy también relacionado al tema de inmobiliario. Que vamos a comenzar a hablar un poquito de eso.

Y en la segunda parte nos vamos a enfocar en todo lo que es tu experiencia como inversionista inmobiliario y todo el desarrollo que tú has tenido con tu empresa y en otros emprendimientos.

Profesionalizando la Inversión Inmobiliaria

Francisco: Efectivamente ahí hay un problema importante; cuando la gente empieza a comprar propiedades llega un minuto donde el banco le dice no más.

No más porque el concepto es sobre endeudado. Pero la verdad es que yo lo convierto a un sobre invertido; la gente tiene muchas inversiones se pagan sólo con los arriendo, pero el banco de pronto te dice que no.

Ya no más, y a cualquier nivel la gente pone muy buen sueldo; termina comprando 4 o 5 propiedades y a la quinta le dicen que no. Con niveles más bajos le dicen la segunda o tercera que no.

Pero siempre le dice que no. En cambio cuando tú profesionalizas el tema y haces una empresa en la banca; primero siempre te pide que vayas tú como aval; que vayas tú atrás. Pero el que pide el crédito es la empresa y aquí siempre es el huevo o la gallina; la gente dice pero si pido una empresa no me dan crédito porque la persona no tiene ingresos.

Bueno, para la primera propiedad siempre el banco le da crédito a la empresa porque el que va atrás es uno mismo; va como aval.

Entonces, se genera un círculo virtuoso porque la primera propiedad que se compra evidentemente se pone el pie con persona natural; pero se lo presta la empresa y la empresa es la que compra.

Y la empresa parte teniendo un bien y un arriendo y un dividendo y así partimos de a poquitito va generando mayor ingreso y después de un minuto; mi caso particular, en un minuto ya la empresa pesa más de lo que eso yo.

Sin embargo, siempre el banco va a pedir que yo vaya atrás porque a mí me conoce. Pero al que evalúa económicamente hoy es a la empresa; ya no evalúa mí y aprovechando que tenía la suerte de tener un trabajo que me permitía vivir. Pero todo lo que generaba en la empresa fue invirtiendo y reinvirtiendo.

Sergio: Si mira yo últimamente; bueno conociendo un poquito la experiencia de usted también he hablado un poco lo mismo generalmente uno la inversión inmobiliaria como persona comienza rápido; pero después se pone lento.

En cambio, en la empresa uno comienza a lento y después se acelera y eso yo creo que es bueno saberlo porque también para digamos poner las cosas en contexto y calmar los ánimos de que la gente muchas veces quiere ir más rápido.

Todos somos un poco ansiosos y de repente la empresa lo que estamos hablando ahora y vamos a hablar más en detalle más adelante; esa es un poco la dinámica; es correcto cierto.

Francisco: Mira lo más importante de esto es partir; es poder decir ya hoy empiezo a verlo quizás no lo compraría hoy día. Pero estoy comprando algo para seis meses más; un año más; dos años más.

Estoy pagando cuota hoy día; pero tengo un compromiso. No sirve eso que voy a ir a verlo en un año más o recién en un más empiezo. La diferencia entre tener un emprendimiento y tener un sueño es la fecha; es cuando empiezo a hacer las cosas la diferencia no es otra.

Sergio: Totalmente acuerdo. Y ahí que estamos entrando en la parte inmobiliaria la vamos a dejar más al final.

Las Dudas más Comunes del Beneficio Tributario DLF2

Partamos a uno de los temas que teníamos que era el DLF2; hay muchas dudas, hay muchas inexactitudes respecto al DLF 2 por parte de la gente.

Muchos dicen que puedo tener solamente dos DLF2; muchos dicen que se comete el error de hablar del DFL2 como si fuera una cosa específica y como cuando preparábamos esta presentación hablamos que precisamente lo que no se entiende es que hay muchos beneficios asociados al DLF2.

Y esos beneficios hay que entenderlos cada uno en particular. Así que voy a compartir parte de la presentación para apoyarnos en ella y precisamente hablar de cuáles son estos beneficios; ahí están.

Francisco: Primero, entendamos qué es lo que es el DLF2; es un decreto ley que permite ciertos beneficios a propiedades habitacionales; súper importante ya que no existe el tema comercial en DFL2. No puedo aplicar un DFL2 mirar un dedo a un local comercial y si tomo una PROPIEDAD y la convierto en comercial pierde el concepto de DFL2.

Son propiedades construidas hasta 140 metros y que están destinados a personas naturales; es importante. El DFL2 tampoco es un beneficio para empresas; es para personas.

El DFL2 hasta el año 2016 permitía el tener inversiones en departamento y en casas y no pagaban ingresos. Eso se eliminó a partir del año 2016 y por eso es que ahí se produce una confusión.

Los beneficios para los DLF2 acá a la derecha abajo lo pueden revisar. Si tengo dos DLF2 primero por eso en la notaría me preguntan; cuántos DLF2 tiene usted o cuantas propiedades tiene.

Si usted dice; yo tengo una le van a hacer una rebaja del impuesto de tienda de estampilla que aplica al crédito hipotecario; van a pagar la mitad del impuesto; también van a pagar la mitad de la inclusión en el conservador bienes raíces.

Y además, los ingresos que genere esas propiedades son exentos de impuestos o sea los arriendos no estoy obligado a declarar. Son exentos de pago de impuesto global complementario.

Pero eso es para dos DLF2 y aquí es donde la gente se confunde; lo que siempre se mantuvo son las propiedades que son sin límites de DLF2; es que primero yo puedo rebajar el 50% de contribuciones.

A medida que la propiedad sea más pequeña durante 20 años voy a poder rebajar el 50% de contribuciones  eso es automático; no lo pido.

Por eso, es que hay gente que dice oye raramente me subieron las contribuciones; de hecho en el certificado de impuestos internos en cada uno hay un certificado algo detallado y ahí sale la fecha máxima de la extensión.

Si la propiedad tiene entre 70 y 100 metros va a durar 15 años la extensión y si la propia tiene hasta 140 va a durar sólo 10 años. Además también acá hay un tema de herencia; si la propiedad yo la compro a la primera venta.

O sea, me refiero a una inmobiliaria o no yo esa propiedad la voy a mantener siempre; yo la puedo entregar o donar a mis hijos o a mis parientes y no tiene impuestos.

Es un impuesto a la herencia; si yo mañana fallezco esa propiedad también se transfiere sin ningún tipo de impuestos. Pero no hay que confundir con que Sergio haya comprado por ejemplo una propiedad en la compra inmobiliaria y el me la vende a mí.

Si yo estoy dentro de los años yo voy a poder tener los otros beneficios; pero no el beneficio de la herencia. El beneficio de la herencia es solamente para el primer dueño y además también tiene una rebaja del 50% en el conservador de raíces. Que es el costo de inscripción que diga. Entonces hay que hacer una diferencia.

Sergio: Resumiendo el tema así como viene de manera bien general. Son dos grandes situaciones que vivimos con el DFL2.

Una que es para si una persona tiene 10 DFL2 va a tenerlo para siempre; que son los sin límites que están al costado izquierdo de la presentación y la restricción que son máximos 2 DFL2 que para el caso principalmente de lo que más le importa a la gente en el arriendo.

Francisco: Y también es importante aclarar; la ley se modificó del 2016 hacia adelante. La ley no es retroactiva. Entonces, yo puedo tener 10 DFL2 antes de esa fecha y siguen siendo excepto de impuestos de los arriendos.

Desde esa fecha en adelante son 2; entonces no pierden la calidad. Porque muchas personas nos preguntan; oiga yo tengo 10 DFL2 hoy día tengo que declarar 8. De qué fecha es. De 2016 atrás no.

Sergio: Y ahí me aparece la duda porque hay otra otro cambio de ley que hubo al año 2010; por ahí que ahí también desde esa fecha hacia atrás uno también estaba excepto del pago; es correcto.

Francisco: Del pago de.

Sergio: Que el arriendo sea renta.

Francisco: Desde el 2014 hacia atrás todos los DFL2 no tienen pago de impuesto por el arriendo. Del 2016 para delante son dos.

Sergio: Perfecto y acá viene la pregunta clave que es muy buena; nos la hace Cristina. Qué pasa si yo tengo tres propiedades y no declarO los ingresos de la tercera.

Francisco: Mira lo que corresponde en cualquier tipo de declaración es que yo tengo que declarar por los ingresos que me generan un aumento patrimonial. En estricto rigor tú debes declarar el tercero.

El tema es que muchas veces el impuesto interno no tiene la información y no te lo cobra; pero debería porque la verdad es que lo que corresponde es declararlo. Ahora, la verdad que esto también se produce porque hay una cosa con es el huevo o la gallina. Si tú no declaraste ingresos no puedes pedir créditos.

Entonces, claro por evitar que el pago de impuestos estás perdiendo la oportunidad de seguir comprando. La verdad que los impuestos en términos que se manejan; en términos que hay tanto beneficio tributario hoy día yo recomiendo declararlo.

Porque si no en algún minuto te puede generar un problema con el pago tributario; lo correcto es declararlo. Pero se declara en este caso como Cristian; se crearía un arriendo y se declara en orden cronológico; no es cualquiera. Es el tercero que tú tienes que declarar.

Sergio: Exacto y eso se debería declarar en impuesto global complementario y uno como respaldo tiene el contrato de arriendo corriendo y verifica digamos el ingreso que nos está colocando ahí en la celda correspondiente.

Francisco: Ahora si esa propiedad se le arriendas a una empresa; la empresa tiene obligación de informar el impuesto internos. Y si tú se la entrega a un corredor de propiedades en administración también tienen la obligación de informar impuestos intern

¿Qué es la Declaración Jurada 1835 (DJ 1835)?

Sergio: Y ahí me apareció justo una duda; hoy día lo comentaba en el equipo el DJ, la declaración jurada de propiedades 1835. A qué se refiere esa.

Francisco: Te explico un poquito; por ejemplo Sergio le arrienda su casa que puede utilizarse para una oficina sin cambiarle el giro comercial a Now. Now para poder llevarlo a gasto tienen la obligación de informar en un formulario ese arriendo. ¿Para qué? Para que te salga efectivamente en tu relación de los comentarios.

Sergio: Era la respuesta que yo di y de hecho eso es algo relativamente nuevo cierto yo diría 2 o 3 años atrás.

Francisco: Tiene tres años.

Sergio: Tres años, claro, porque antes uno con el contrato de arriendo ya solamente metía el gasto; pero ahora tiene que estar la información cruzada.

Francisco: Pero era voluntario porque no tenían cómo que usarlo ahora impuestos internos cada vez va a ir buscando más información. Hay un caso que la gente no lo conoce y al minuto alguien lo va a ir a ocupar.

El hecho de rebajar los intereses hipotecarios en la base imponible; que es cuando uno tiene un crédito hipotecario que le permiten rebajar una cierta cantidad de intereses. Eso hace que el organismo fiscalizador sepa cuántos créditos tener de propiedades tienes.

El tema es que no la utilizamos. Pero lo puedes utilizar.

Sergio: Si el servicio impuesto interno hoy día tiene todas las herramientas para poder lanzarse encima del inversionista inmobiliario no lo ha querido hacer. Pero tiene todas las ventas para poder hacerlo.

Y eso lo que precisamente vamos a hablar más adelante; de eso se trata un poco el pegarse el salto en el tiempo cuando uno ya se ha convirtió en inversionista inmobiliario y tiene varias propiedades  o está pensando en tener varias propiedades.

¿Cómo tributan las inversiones en el extranjero?

Pero dejémoslo pausado; vamos a hablar harto de eso. Pero quiero llevarte a otro tema que yo creo que este año va a sacar hartas ronchas o más de algún problema para los contribuyentes.

Que son las personas que han invertido en el extranjero; una persona que ha invertido es ETF; en acciones en el extranjero, qué pasa con esa persona, que debería hacer y cómo debería tratar por  ejemplo las ganancias que ha tenido, cuando se declaran.  Hay varias preguntas al respecto, dame ahí una pincelada en general.

Francisco: Primero, cuando yo invierto fuera, yo tengo que sacar el dinero desde Chile. Yo tengo la obligación de informar impuestos internos, de que estoy sacando dinero desde Chile, para qué.

Para que mañana cuando vuelvan esos dineros y digan señor esa plata es utilidad, no señor. Ese es capital por ende no pagaría impuesto. Eso se hace y no tiene ningún costo, no tiene ninguna incidencia.

Lo único es si yo saco no sé, $100.000.000. No, me los regaló mi abuelita, no hay ningún problema. Pero hay que informarlo para evitar el problema en la vuelta, en el retorno de los capitales.

Luego Chile tiene doble tributación con algunos países tratado de doble tributación significa el paga allá o paga acá. Y no paga en los dos lados. Contra que la gente cree y uno de los mayores mercados que es Estados Unidos, no tiene tratado de doble tributación.

Lo que tiene es una extensión tributaria donde las utilidades que se generen por ejemplo en Estados Unidos pagan impuestos allá y yo puedo utilizar ese impuesto pagado allá acá en Chile. Siempre y cuando lo haga como empresa, si lo hago como persona no puedo y tributan en las dos partes.

Ahora si es importante el año pasado Chile firmó un convenio de cooperación impositiva con Estados Unidos y a través del pasaporte están empezando a informar quiénes ganan allá y quienes ganan acá.

Sergio: Bueno, así cada día va a ser peor. Oye y ahí me aparece una duda importante.

Yo invertí en marzo del año pasado en acciones de Apple en Estados Unidos y la acción sube un montón y el 31 de diciembre gane un 50%. Pero no he vendido la acción, la sigo manteniendo. Tengo que pagar impuestos o no.

No, ahí les explico. Las acciones tributan por el mayor o menor valor cuando se realiza en la venta no. Y hoy día puedo comprar una acción del banco de Chile acá en Chile, puedo comprar una acción de Apple en Estados Unidos y la acción puede subir o bajar para que evita la tributación.

Porque efectivamente tú puedes tener una plusvalía, un mayor valor, una utilidad hasta el 31 de diciembre, pero el primero de enero pasó algo y la perdiste y pagaste igual impuesto.  Entonces, para evitar eso el impuesto se paga cuando se realizan las ventas, no antes.

  • ¿Cómo tributan la ganancia de capital en las Criptomonedas?

Sergio: Perfecto y entiendo que es la misma lógica. Pasando a otro tema de las criptomonedas; que si uno tiene una criptomoneda no va a pagar impuestos hasta que no venda la criptomoneda y no haga la ganancia.

Francisco: Efectivamente; también se realiza al minuto que se vende o que se compra. Dependiendo como haya entrado. Pero es importante entenderlo; la gente cree que se invierte fuera de Chile nadie sabe y entonces no tengo que declarar. El concepto es; cualquier aumento patrimonial yo debo declarar; cualquier utilidad que yo genere yo lo debo declarar.

Impuestos interno ofició hace cinco o seis meses a las más grandes corredoras de Bitcoin acá en Chile al oficiar le está diciendo: señor cuando llegue fin de año usted me tiene que informar. Y la empresa no puede negarse a no informarlo. Hoy día está informando.

Sergio: Si ahora bueno se declara y esto es muy importante; la información probablemente ahora va a aparecer esa información de las criptomonedas en la declaración.

Pero muchas veces nos vienen la propuesta o sea uno tiene que llenar ahí ciertas celdas para declarar y eso la gente tiene que ser conscientes de que este año en particular me imagino con las criptomonedas que va a ser algo parecido a lo que son los contratos por diferencia.

Aparece la información en el servicio; pero uno es el que tiene que colocar la información al igual que la inversión en el extranjero. Acá no está informado en Chile y uno es el que tiene que llenar eso.

Francisco: Efectivamente impuesto interno propone una declaración donde uno la puede aceptar modificar o rechazar; pero el responsable de los impuestos es uno mismo.

No tengo pocos clientes que hayan apretado el botón y después uno dice señor esta mala. Pero como está mala si usted me presentó; si pero usted tiene la obligación de revisarla y rectificar o modificar y pagar lo que corresponda. Entonces siempre hay que terminar completándola.

Sergio: Y ahí voy a dar yo un consejo. Yo también soy contador y todo; pero nunca he ejercido. Pero bueno algo se sabe y bueno ya obviamente que uno tiene la base ahí encima.

  • ¿Cuál es el mejor momento para realizar mi declaración de impuestos?

Algo muy importante que yo siempre les aconsejo a los clientes. Mañana va a aparecer la propuesta y mucha gente el primer día acepto y acepto. Pero eso es un error enorme porque muchas veces no está toda la información contenida de la declaración. Porque hay muchas empresas que no subieron la declaración jurada y la información no está completa.

Entonces, lo que yo siempre sugiero es que las personas se demoren en aceptar y que verifiquen que toda la información está contenida en la propuesta y las personas van a tener ahora hasta el 23 de abril para poder aceptar.

Y si tienen devolución recibirla en la primera entrega que va a ser el 12 de mayo; entiendo. Así que no hay que apresurarse.

Francisco: Mira es importante lo que voy a decir. Siempre cada vez que vamos llegando a las fechas de plazo se crea un colapso y a veces los servidores de impuesto internos no están capacitados para recibir la alta demanda que se produce el último día.

Hoy hasta las 12 de la noche era el plazo máximo para informar las utilidades y retiros de todos los  socios en Chile. Hoy día en la mañana andaban corriendo todos los contadores que mandan la última información.

Yo hoy día a las cinco de la tarde acaba de salir un comunicado de impuestos internos que prorrogó esa información hasta el 6 de abril.

Entonces, bajo la misma lógica que tú planteas. Si mañana yo soy socio de una empresa y mi empresa por distintos problemas no alcanzó a ingresar esa información entonces mañana no va a estar.

Va a estar después de 6; si yo aprieto el botón puede salir un error. Si yo declaro el día 1 o el día 23 no tengo ninguna diferencia. Ni antes ni después. Entonces es mejor esperar el 23.

Sergio: Totalmente. Y más este año que yo creo que viene con hartas demoras; hartos retrasos  bueno por la pandemia. Y cada día hay más declaraciones juradas que hay que llenar y todo se ha ido complicando. Así que mejor es esperarse; así que tomárselo con calma; eso es muy importante.

  • ¿Cómo tributan los dividendos de las acciones compradas en el extranjero?

Otra pregunta que nos hacían acá en relación a los dividendos de las acciones compradas en el extranjero.

Ok yo tuve las acciones de Apple y pensamos que Apple me entregó un dividendo. Automáticamente en Estados Unidos el dividendo que me entregó Apple tributó un 30%. Pero la diferencia el 70% del dividendo yo también lo daría a declarar en Chile.

Francisco: Tú tienes que dar el mayor valor que tú ganaste; si tú ganaste $100 pesos y pagaste allá $30 recibiste a $70. Acá pagas solamente los $70.

Sergio: Perfecto; pero hay que declara digamos la diferencia del dividendo.

Francisco: Efectivamente. Ahora en el caso de empresa es distinto. Si yo lo hice a través de una empresa yo declaro los $100; pago la tasa de Chile que puede ser del $10 o del $20 dependiendo y aprovechó ese 30% que me cobraron; lo ocupó acá en Chile. Ese es el beneficio que tiene los Estados Unidos.

Sergio: Desde ese punto de vista para un inversionista que ya tiene buenas lucas le conviene mucho más tener una sociedad inversión.

Francisco: Evidentemente; por siempre con la sociedad. De hecho hay escenario que vamos a ver un poco más adelante. Por qué hacer como empresa o hacer las cosas como personas.

Sergio: Ya haber bueno eso yo creo que hemos ido tratando varios los temas que teníamos para hoy. Me queda si hay alguna novedad.

Bueno, yo creo que hablamos un poquito de este tema de esperarse con la delegación; no sé si hay una novedad importante a tener en consideración.

Cambios de regímenes tributarios para empresas

Y también explicar un poquito de los cambios de regímenes que también han habido beneficio tributario importante ahí y el Pro Pyme con ese 10%. Qué requisito hay que tener para apostar a eso.

Francisco: Primero, acá este año; el año pasado hubo mucha modificación tributaria. Partimos con unos regímenes especiales.

El Pro Pyme se abrió en dos grupos; uno que pagaría el 24% y otro que pagaría 0% y después en marzo como hubo problemas con la pandemia tomará el 24% y lo bajaron transitoriamente por el año 2020 21 22 a un 10%.

Entonces, hoy en Chile hay 3 régimen importantes tributarios; hay otro más sencillo. Pero para inversionistas son estos.

Primero y un sistema integrado con un 27% después hay un Pro Pyme con el 0% de impuestos y hay un Pro Pyme con un 10% de impuestos.

Cada uno de ellos es dependiendo de qué nivel de utilidades si generan y cuál es la composición de los socios. En el caso de la gran medida estos clientes están en el régimen del 10% no en el de 0.

Pero en el de 10% yo puedo rebajar ciertas cosas y que hoy día hay mucho espacio para poder invertir y no pagar impuestos y esto te hablo con toda la confianza de que es legal y está autorizada por impuestos porque está buscando la forma de incentivar la inversión.

Antiguamente yo podía llevar en empresas un pedacito de un activo. So compro una apropiada yo podría llevar un 5% a gasto y lo rebajaba de utilidad. Eso se llama depreciación y lo llevaba durante 50 años.

Producto de la pandemia el gobierno creó un concepto que se llama depreciación instantánea; entonces yo me puedo comprar un activo o una propiedad grande y la llevo a gasto y no pagó impuestos.

Piensa en este ejercicio. Hay una empresa muy exitosa y está ganando $100.000.000 de pesos al año; el debería pagar $10.000.000 de impuestos. Bueno como tiene buenos asesores le dicen señor acuérdese que usted tiene oficinas rentadas por qué no compra una.

No; pero es que no tengo nada del pie. Bueno si compra una propiedad de $100.000.000 automáticamente la puede llegar a gasto y significa que la utilidad para la empresa desde el punto de vista tributario es cero; por ende no va a pagar impuestos. Entonces los mismos $10.000.000 para pagar impuestos lo vamos a ocupar para pagar el pie.

Sergio: Y puede haberlo comprado con crédito o sea no tenía que tener la plata.

Francisco: No necesitaba; eso era para pagar pie. Y los otros 90 nos pedíamos crédito y además tiene el IVA; tiene las rebajas contribuciones; tiene un crédito activo fijo. Tiene un montón de beneficios.

Nosotros como empresa compramos una oficina y nos salió un 48% más barata que lo hubiésemos comprado en términos normales solamente con el beneficio tributario.

Sergio: Oye y ahí hasta cuando uno puede seguir despreciando instantáneamente la compra de propiedades.

Francisco: Hasta el 31 de diciembre del 2022.

Sergio: O sea este año alguien que se compre una oficina también lo deprecia próximo año también.

Francisco: De hecho hay muchas personas que han partido con nosotros y parten creando una empresa. Compran una propiedad para arriendo o una oficina; cualquiera de las dos cosas y la lleva gasto.

Entonces, tiene pérdida por no sé dos mil; tres mil UF y se va utilizando en el tiempo. Entonces tú las compras hoy y podría utilizarla durante cinco años hasta que se te acaben las utilidades.

Sergio: Claro eso es muy bueno porque puede que todavía la empresa no tenga utilidades; pero ya llevaste a gastos; ya llevaste a  pérdida esa compra y eso lo puedes ir utilizando en la medida que vayas generando utilidades en el futuro.

Francisco: Efectivamente y eso es importante porque los bancos hoy día ya están mirando la utilidad financiera y utilidades tributarias. Son dos conceptos distintos.

La utilidad tributaria paga impuestos y la utilidad financiera pide crédito.

Invirtiendo en Propiedades como Persona Natural o Empresa

Sergio: Genial. Entonces bueno, peguémonos  un salto ahí a lo que teníamos preparado del tema de explicar quitar cómo funciona persona natural o empresa.

Así que te voy a compartir de nuevo la presentación, vamos a ir a la siguiente persona natural o empresa.

Francisco: Mira lo más importante como concepto es que las personas naturales tanto tú como yo termino pagando impuestos por mis ingresos. En otros países no sé si lo han escuchado que pueden deducir de impuestos ciertas cosas.

Bueno acá en Chile no, acá en Chile yo tengo un sueldo a lo más me permiten rebajar la isaf, la AFP pero nada más. Si tengo retiro en la empresa también tributos si tengo planes de intereses por fondo mutuo o también por criptomonedas se suman.

Si tengo arriendos, más de dos dedos se asuman y todo esto genera una acumulación de ingresos que terminan pagando una unidad complementaria. En cambio, en la empresa yo tengo ingresos, generó gastos y sobre la diferencia yo pague un puesto.

Piensa en el siguiente ejercicio. Si yo tengo un departamento y se me va el arrendatario y me dejó la escobar yo tengo que tomar dinero y tengo que pintarlo cambiarle el piso o lo que sea.

Ese gasto yo lo puedo rebajar de las utilidades de una empresa, pero no los puede rebajar del arriendo como nuestro natural. Entonces siempre tengo un beneficio tributario que le llevamos por llevar gastos en la empresa y no llevarlos como persona.

Aquí mucha gente se va a lo extremo y tiene un poco de miedo porque por ejemplo dice: mira no vayas al supermercado por la empresa, no compres las cosas por la empresa. A ver si yo tengo una oficina y voy a comprar útiles de aseo, voy a comprar café y voy a comprar cosas para la oficina no tienen ningún problema porque es necesario para producir la renta.

Pero en el otro extremo no puedo comprar los tallarines por la empresa porque no tiene nada que ver con la empresa. Ahora estos juegos la verdad que lo único que hacen es enredar la contabilidad y lo que evitan es saber realmente cómo me está yendo el negocio. Que tan bien o que están mal. Entonces no le tengan miedo.

Yo por ejemplo puedo ir a cenar un cliente perfectamente y voy a cenar con él, vamos a hacer una pequeña minuta donde yo la firmó y si mañana me fiscalizan señor si me junte, este es mi cliente, esta es la factura con cual todos los meses yo le cobro, estas son las cosas y me fui con él a cenar a hacer un negocio y no hay ningún problema.

Distinto que yo me tomé y me vaya a un restaurante con mi señora y pida una factura y eso no corresponde.

Sergio: O por ejemplo que tengas cenas todas las semanas y no tengas ingresos.

Francisco: Efectivamente o por ejemplo, yo tengo una propiedad hoy día dentro de la empresa, una propiedad que la arrendamos por estas plataformas virtuales. Por ahí vi en Pucón, cuando yo voy a Pucón voy a ver mi casa, voy a ver cómo están las cosas, cierro algunos negocios, voy a ver el terreno y vuelvo.

El avión, las comidas, el alojamiento, el auto que arredramos todo pasa por la empresa y no hay ningún problema. Distinto que me vaya y me arriende en las termas de Chillán y termine yendo con familia. Esos son los extremos que de repente la gente se enreda, impuestos internos no te va a cuestionar en la medida que haya relación con el negocio y que sea para generar ingresos.

Antiguamente era distinto, antiguamente impuestos internos decía: si usted genera un gasto tiene que tener una correlación de ingresos. Pero qué pasa con los negocios fallidos. Yo fui a mirar los terrenos y no me gustaron, antiguamente uno no podía ir a gasto hoy día sí.

Sergio: La clave está en lo que tú acabas de decir, que sean gastos necesarios para producir la renta, que sean gastos que tengan relación con el giro del negocio eso es clave y por tanto el pasaje el avión para ir a hacer negocios, la cena con los clientes.

Todas esas cosas obviamente que son permitidas y está bien siempre que de manera responsable y de manera adecuada.

Francisco: Yo acabo de ir con mi socia a Estados Unidos a ver unas remodelaciones para comprar e invertir ella y ten claro de que los pasajes a Miami, que lo que ocupamos, los evento de Miami y las comidas de Miami la pasamos con la empresa.

Porque es parte el negocio y si el impuesto interno mañana  me fiscaliza el negocio, señor mire acá está con quien me junte, acá está el contrato que firme con las personas que estoy llamando hoy día, acá está la empresa que estoy creando.

Entonces, no hay ningún problema, uno le tiene miedo porque hace mal las cosas. Cuando las cosas se hacen bien no tiene por qué ocultar las cosas.

Sergio: Y esto es súper importante a nosotros nos pasa mucho con nuestros clientes, que nosotros como Ruvix no prestamos la asesoría tributaria propiamente tal, lo que nosotros hacemos es precisamente lo que estamos haciendo ahora.

Derivar a nuestros clientes cuando tienen situaciones más complejas con gente competente, con partners que nosotros confiamos y los podemos derivar y muchas veces uno se da cuenta de que están las personas mal asesoradas.

Y lamentablemente se ahorran dinero con un contador que no lo hace sobra y solamente le lleva la contabilidad y ahí está el problema que precisamente este tipo de consejos, este tipo de asesoría es súper importante a la hora de llevar bien un negocio, una empresa de inversión.

¿Puedo deducir las contribuciones de la propiedad?

Francisco: Un punto por ejemplo importante, la gente no maneja las contribuciones. Las contribuciones en la empresa, olvídate de la contribución.

Las contribuciones es un impuesto que se paga, pero yo no puedo descontar del impuesto de media categoría, pero como empresa. Pero la gran mayoría de los contadores no lo rebaja porque creen que el impuesto no tiene relación con el negocio.

Y este en el caso de inmobiliario plenamente nosotros rebajamos todas las contribuciones y hemos sido fiscalizados por impuestos internos.

Sergio: Pero eso para empresas porque como personas no se mueve.

Francisco: Para empresas.

Sergio: Y eso es terrible porque uno, si nos vamos a la ley tal cual uno tiene que declarar el arriendo. Todo ingreso si no te permiten descontar las contribuciones y no te permiten descontar los gastos que uno hizo por pintar, por arreglar un departamento.

Entonces, ahí es donde empezamos precisamente esta lógica de la profesionalización del inversionista inmobiliario que yo creo que todo va a tender hacia allá.

O sea, yo creo que esas personas que hoy día tienen cuatro o cinco o seis departamentos ya eso va a dejar de existir con el tiempo, metámonos en ese punto.

Francisco: En el caso de las empresas hay tanto beneficio que si tú comparas una persona que tiene cinco propiedades como persona natural y tendrá no sé, un arriendo de 300 lucas va a terminar pagando más su sueldo mínimo del 20% y puede ser hasta el 35.

De hecho hay una reforma que la está yendo con el 40 ahora que todavía está aprobada.

En cambio, si tú tomas esas propiedades las transformas en la empresa, que las puedes vender a la calle, las puede vender su empresa. Hay varias formas de traspasar esas mismas propiedades hacia la empresa.

Esas cinco propiedades no van a pagar impuestos porque se descuentan los mismos dividendos. Como persona natural yo puedo tener un departamento con arriendo y prácticamente paga el cliente y me tranquilo, pero impuestos va a valer igual.

En cambio, en la empresa no. En la empresa yo puedo relajar los intereses, los seguros, los arreglos, el corredor, la administración, los gastos comunes, todas esas cosas que como persona no lo puedo hacer.

Otras alternativas de Inversión Inmobiliaria

Sergio: Pasemos al siguiente punto que está relacionado un poquito a lo mismo. Algunos datos de negocios concretos, cuéntanos ahí un poquito la experiencia que usted ha obtenido a lo largo del tiempo con la inversión inmobiliaria.

Y como esto que yo le llamo la profesionalización, como nos pegamos el salto de comprarnos 1 o 2 departamentos a con el tiempo comprarnos 3 4 o 5 departamentos y crecer a partir de una empresa.

Francisco: Mira la mayoría de las personas cree que el negocio inmobiliario es comprar departamentos y arrendarlo más se paga el dividendo. Esa es la máxima complejización que puede tener un inversionista con un departamento.

Pero déjeme contarle que el negocio de arriendos y dividendos si bien es bueno, puede haber plusvalía en el medio. Pero son negocios lentos y son negocios que tienen un retorno del orden del 6 al 7% anual más UF estamos hablando de un 9.

Entonces, mensual en menos del 1% que no deja de  ser bueno, pero la verdad es que hay mejores. Hay espacios en donde yo puedo intermediar, yo puedo comprar una propiedad hoy día pensando en que en dos años más van a entregar. Haber negociado con la inmobiliaria que yo en el mirar del camino la pueda vender y yo soy parte del precio que va capturando la inmobiliaria, de esa plusvalía y la puedo vender.

Por ejemplo en marzo de este año efectivamente hubo muchos y muy leales, pero muy complicada. Estancadas, inmobiliarias que nos dijeron: Francisco si me compras 10 departamentos le pusieron un UF a cada departamento.

Pero los puedo ceder, sí. Cuánto vale, por decir algo 1500 UF y los compramos. Hoy día ya seguimos un poco más. Estamos más estabilizados, todavía tenemos problemas con la pandemia, pero esos departamentos hoy día están en 1800 y van a llegar a 2000.

Cuando estén yo puedo y se lo vendo a Sergio y le dijo Sergio quieres este apartamento, sí. Pero no se lo puedo vender a 2000. Hoy te lo vendo en la mitad mil 750. Me gané 250 UF que es equivalente a $8.00.000 y cuánto invertir un millón de pesos al principio.

O sea, tuve 800% de rentabilidad en un año o dos años. Entonces hay otros espacios que se pueden generar a partir del término inmobiliario si yo tengo capacidad de deuda y capacidad de caja. Ni siquiera grandes volumen de caja.

Estoy hablando de tener una cuota mensual de $300.000 podría empezar a promesar algún departamento.

Y si quieres seguir avanzando más ya hay un negocio importante que está muy desarrollado en Chile; que es el tema de las oportunidades en remate.

  • ¿Cómo funciona la inversión en remates de propiedades?

En el tema de remates; yo por lo menos partí igual que ustedes optando en una casa comercial. Eso que hablan de que habían mafia.

Pero responsablemente ahí jamás alguien me amenazó; alguien me dijo que no entrara más. Eso no existe.

Hoy día en Chile no existe; nosotros compramos propiedades; la reparamos y las vendemos. Acá hay un caso que tuvimos el año pasado con pandemia donde pone una unidad en $29.000.000 le metimos arreglo $2.000.000 terminamos en 41.

Hay que tener ojo sí porque la casa era un desastre. $2.000.000 para una casa chica es mucho dinero y la vendimos 67. La rentabilidad fueron 63% y fueron 8 veces.

Entonces, hay espacio no solamente en el tema del arriendo ideando; cuando los inversionistas comienzan le empieza a gustar esto y se van a dar cuenta que compra una propiedad llega a ser algo hasta aburrido.

Entonces quieren un poquito más de dinamismo; quien da más en el mercado va a ir investigando o averiguando las oportunidades.

El mejor año para Inversiones Now fue el año pasado con pandemia. Fue el mejor año que tuvimos y no solamente por el tema de comprar propiedades sino porque la gente tuvo tiempo para poder dedicarle.

Y empezar a hacer reuniones con nosotros y empezar a captarlo; a empezar a hacer reuniones e hicimos todo en pandemia. Hay mucha gente que está muy complicada con la pandemia; pero hay otros que han sabido reinventarse.

Yo siempre no lo mismo hablo lo mismo. Por qué hoy día hay restaurantes tremendamente exitosos en pandemia y hay otros que quebraron. Fe porque unos fueron capaces de reinventarse y otros no pero están en el mismo rubro. ;

Inversión Inmobiliaria en Estados Unidos

Sergio: Y hay un tema que también me comentabas; tú estuviste hace poquito en Estados Unidos buscando oportunidades. Se ha hablado mucho en el último tiempo de invertir fuera de Chile; invertir en Estados Unidos Miami y se ha hablado mucho al respecto.

Qué pudiste ver en primera persona y para también un poco contarnos la experiencia de lo que está pasando en Chile y la oportunidad inmobiliaria que puede seguir existiendo que tú ya diste un ejemplo concreto que hay muchas más sólo depende de qué tan avispado seamos y estemos buscando la oportunidad.

Francisco: Mi problemática cuando partí era que yo trabajaba como dependiente; tenía un buen cargo con eso vivía. Pero no le podía dedicarle tiempo a esto. Al final tuve que renunciar para poder dedicarle a esto y dedicarme profesionalmente; darle el tiempo que se necesita.

En Estados Unidos las rentabilidades en términos de compra y venta de propiedades es muy parecida a las de acá. No hay grandes diferencias.

La gran diferencia que existe es el término de propiedad; ellos son muy cautos en mantener al inversionista contento o asegurado y si a alguien no le paga el arriendo ellos pueden sacar en 30 días.

Nosotros en Chile es impensado; eso es radicalmente distinto en Estados Unidos y en Chile. Pero en contraposición si uno busca bien el arrendatario y ha sido cuidadoso en los antecedentes no tiene por qué tener problemas.

Yo tengo casi 20 años en el negocio inmobiliario; he tenido un arrendatario con un juicio. Uno y todo el resto hemos llegado a acuerdos; hemos tenido problemas y hemos llegado a acuerdos.

Entonces, el poder ir a conversar con la persona es lo que a mí me asusta un poco en invertir afuera; cuando compro una propiedad  voy a comprar una propiedad que me genere una renta del 10% la puedo comprar en Estados Unidos o en Chile.

Pero si pasa algo no tengo tan a mano el poder de ir a hablar con la persona si está en Estados Unidos. En cambio en Chile sí.

Lo que sí hay oportunidad importante y producto de esto mismo de la salida que puede comprar propiedades para remodelar en Estados Unidos porque acá en Chile hoy día sacar una persona por el estado de decepción no es posible.

Y eso puede hacer que un arrendatario o una persona que está ocupando en una casa tú la tengas acá un año. En cambio de Estados Unidos te demoras 45 días contados y no puede ser 46; son 45. Esa es la gran ventaja que hay hoy día en Estados Unidos es muy cauto y muy resguardo de la propiedad de las personas.

¿Va a desaparecer el multi crédito?

Sergio: Oye y otra pregunta interesante que apareció en los últimos días a partir del multi crédito. Que se dice que puede terminar porque el multi crédito va a explicar en simple que es cuando alguien que compraba cuatro departamentos en un mismo edificio y pedía crédito en varios bancos al mismo tiempo.

Antes por normativa uno podía tener más espacio de tiempo para que salieran los créditos a la par hoy día ese plazo se a disminuir. Cómo ven ese tema de cara al futuro y cómo subsanar.

Francisco: O sea, siendo bien realista el multi crédito se va a morir de aquí a dos meses porque hay una entidad que es la CMF; que es la antigua superintendencia de banco que junta todas las deudas las personas y les informa. Cuando yo voy a pedir un crédito a un banco; el banco me consulta en esa base datos y sabe cuánto debo.

Ese desfase era de 45 días a 60 días entonces yo podía pedirle el 90 al banco de Chile me daba vuelta y le pedía a otro banco entre 35 a 60 días yo podía pedir otro crédito. Ese plazo; hay un oficio que lo están cambiando y va a ser semanal.

Al ser semanal se va a eliminar el multi crédito. Ahora yo no soy partidario en multi crédito en general porque la banca lo que busca es asegurar a la persona para que no tenga problemas de endeudamiento mañana.

Cuando hay un multi crédito hay sobreendeudamiento y existe un riesgo porque hay personas que por ejemplo pueden ganar no sé; por decirte depositó un valor un millón de pesos. Como él pide cuatro o cinco bancos distintos compró cuatro o cinco apartamentos.

Pero el día que hay ahora en pandemia muchos arriendos han caído y él queda sin pega pierde todo.

Entonces, yo creo que es mejor en vez de hacer este big band de una ir comprando de uno pero planificándose; armar un plan de compra. Decir mira en los próximos dos o tres años este un objetivo; quiero comprar uno; voy a comprar el otro; voy a entrar en verde; comprar en blanco; voy a ocupar las utilidades de las promesas para financiar.

Y hago un plan de inversión y llegó a lo mismo a cinco años; pero no corrí el riesgo y no estoy saliendo de la banca. Porque seamos correctos; a esas personas que le dan multi crédito después van a pedir créditos para auto y dicen que no. Están sobre endeudados entonces yo no lo recomiendo.  

Recomendaciones para profesionalizar mi inversión inmobiliaria

Sergio: Mira ahí pasando a un tema similar y yo creo que acá como una receta. A mí siempre me gustan en términos de finanzas personales; tributación y todo lo que estamos hablando es imposible hacer recetas.

Porque todo es una persona; pero me gusta en cierta medida empaquetar más cosas y darle alguna idea de por dónde uno tendría que dar ciertos pasos.

Yo te hago la siguiente pregunta; ese inversionista que hoy día tiene dos propiedades; tres propiedades; cuatro propiedades que tendría qué hacer.

¿Cuáles deberían ser los pasos que debería seguir para pegarse ese salto a la profesionalización a tener una empresa; armar una sociedad de inversión; planificar en el tiempo probablemente llegar a diez propiedades a 20 propiedades en los próximos 20 años? ¿Por dónde debería partir y que debería hacer también aprovechando los beneficios tributarios?

Francisco: Lo primero que tiene que hacer él es poder sentarse a evaluar su propio portafolio de inversiones. No es raro que yo compre una propiedad; muy bien.

La compré hace cinco años; la compré en 2000UF y arrende y paga dividendos y todo bien. Pero hoy voy a ver esa propiedad y ha subido con suerte un 5% del arriendo. O sea estoy recibiendo $315.000.

Pero esa propiedad no vale $2000 vale $3000. Entonces, qué estoy haciendo; estoy perdiendo un costo oportunidad. Yo en el curso del tiempo u hoy venderla; recuperar los dos mil; recuperar lo que pagó durante todo este tiempo y comprar un departamento casi contado.

Esa es una evaluación de la cartera; cuando nosotros trabajamos con los inversionistas lo primero que hacemos es ver sus propiedades; cuales están bien y cuáles están mal.

Porque hay cosas que se arriendan bien cuando se compran; hablamos de rentabilidad. Pero eso se dice cuando se compra.

Yo tengo que evaluar el costo de oportunidad; qué puedo hacer con ese dinero hoy; es la primera definición. Luego de eso buscar apoyo o buscar asesoría. Muchas personas dicen hagamos un sociedad pero dame un momento.

Qué sociedad; una SPA; una limitada quienes van en las acciones; qué pasa si mañana yo fallezco. Si yo hago una sociedad y firmo yo solo y mañana fallezco no se pueden pagar los dividendos porque nadie cualquiera los cheques.

Entonces tengo que tener una segunda persona aparte de que si me pasa algo a mí firme los cheques y pague los dividendos porque si no la empresa puede quebrar.

Estas son las cosas que hay que sentarse un minuto para diseñar la sociedad; quienes van. A veces pueden participar los mismos hijos si son mayores 18 y los hijos también pueden participar en el negocio.

Y además ellos pueden pedir crédito después con la misma inutilidad de la empresa como persona. Entonces hay espacio vayan al mando de esto y profesionalizando.

Pero más importante es decir yo quiero puedo y planificó. Si no planifico y estoy esperando que caigan nadie va a ir a la casa preguntando oiga a la esquina hay una propiedad; la quiere comprar. Nadie va a hacer eso.

Sergio: Si bueno ahí hay algunas consideraciones que hay que tener; que muchas veces la gente le tiene un poquito de miedo a ese inicio con una empresa.

Lamentablemente al inicio lo ideal es comprar una empresa al contado con la sociedad de esa manera uno puede apreciar y de esa manera uno gana en el IVA. Hay hartos beneficios asociados a la compra por la empresa.

Pero qué pasa si esa primera inversión es con deuda; ahí viene un problema. La deuda va a ser por un menor plazo y va a ser también por un financiamiento menor.

Esas cosas también hay que tener en la cuenta; pero lo que yo siempre digo calma es de una mirada a largo plazo. Va a partir un poco más lento; pero con el tiempo se empieza a generar el ingreso a la sociedad.

Puede comprar otra propiedad y de esa manera ir armando algo más potente con el tiempo.

Francisco: La verdad que cada persona tiene un mundo y cada uno tiene que hacer algo particular; no hay una receta como dice tú.

Pero yo te hablo en mi caso. Mi caso partió con un par de unidades compradas con mi propiedad donde vivo; la compré tuve suerte. La compré bien; creció mucho la plusvalía y tenía que seguir como crezco sino ya no puedo pedir como lo hago.

Qué hice yo; yo fui a comprar a pedir un crédito contra mi casa por la plusvalía pedí un fin en general tome ese dinero se lo pasé a mi empresa y empecé a comprar y empezó a generar ingresos.

Y la empresa quedó en deuda conmigo; hoy día la persona que más le debe no es banco es a mí. Porque soy yo el que le ha ido aportando.

Pero para que vaya creciendo porque final la sociedad es mía; yo soy el dueño. Pero si hay que sentarse a ver de dónde salieron los recursos. En algunos casos hay que vender; en algunos casos que refinanciar.

En algunos casos hay disponibilidad de cajas; hay otros mecanismos también en el mercado que también te pueden facilitar la entrada a una realidad.

Hoy día hay un bono Pie por ejemplo donde inmobiliaria te aporta un porcentaje de la propiedad. También puedo comprar en verde y cuando ya voy saliendo me compré tres; pero una en escritura y los otros dos lo utilice para ocupar el pie.

Hay distintos mecanismos es de asentarse a poder realizarlo.

Sergio: Perfecto. Oye nos han preguntado una cantidad de cosas enorme. Pero lamentablemente como estamos cortos de tiempo ha sido un poco difícil. He tratado de ir respondiendo algunas preguntas.

Haciéndote algunas preguntas y tratando de responderla; pero van a llegar muchas veces. La próxima semana vamos a hacer una sesión de preguntas y respuestas conmigo. Así que ahí voy a tratar de tocar algunos de estos temas que quedaron pendientes.

Ya me comentan muchos por ahí que la propuesta de la declaración en el servicio de imuesto interno ya está; no sabía. Así que ya está arriba la información uno puede verificar.

Alguien me pregunta por ahí muy simple. Cuáles serían los primeros pasos para abrir una sociedad de inversión. Qué debería hacer uno en esa primera etapa.

Francisco: La primera etapa es definitivo social o sea preguntas son. Qué tipo de sociedad. Una limitada o una SPA. Ahí podemos sentarnos a explicar con mayor detalle cuáles son las grandes diferencias.

Pero básicamente las transferencias de dominio. Si yo en una limitada con Sergio por ejemplo y yo mañana me enojo con Sergio me quiero ir tengo que traer a una persona y Sergio la tiene que aprobar y firmar Sergio; eso es una limitada. Si Sergio no firma yo no me puedo ir.

En cambio, si yo armé una SPA con Sergio y yo me enojo con Sergio me voy a la esquina tomo a la persona en la esquina y le pasó mi título y lo firmo; firma él y Sergio no firma. Y Sergio ahora tiene  un nuevo socio.

Esa es  una diferencia por ejemplo entre una SPA de una limitada. Luego hay que definir la administración; lo que explicaba quienes firman los cheques.

Puede ser que yo diga no; sabes que no quiero que nadie mueva  las platas; yo las muevo. Ok yo lo muevo y si mañana tú no estás quién gira los cheques para pagarle a los trabajadores; para pagar los dividendos.

Entonces, entró en el problema siempre hay tener una segunda persona de toda la confianza del inversionista. Será la señora; será el hermano; será el hijo de toda la confianza.

Luego es la dirección tributaria; dónde va a operar y finalmente los poderes. Quienes son los que firman y qué cosas van a hacer con esa sociedad. Lo más importante es armar una sociedad con un giro amplio.

La verdad que cuando uno se sienta a escribir lo que más va a demorar es el nombre. Todo lo anterior no lo va a demorar; son respuestas rápidas. Uno se sienta a empezar a escribir y las respuestas salen sola.

Y lo que le va a faltar es un nombre de fantasía y un nombre legal; que es lo que más de demora.

Sergio: Ahí es la primera escena para ponerse creativo. Oye hay un par de preguntas; va a quedar grabado el vídeo para YouTube. Desde ya te dejo invitado para que hagamos otro webinar; creo que va a ser bueno para seguir respondiendo consultas. ;

¿Cómo se traspasan las propiedades de una persona a una sociedad?

Hay una pregunta interesante. Cómo se hace si una persona tiene departamentos a su nombre y como se los traspasa a una sociedad; qué se hace habitualmente en estos casos.

Francisco: Mira ahí hay dos formas la buena y la mala.

La mala muchas veces la gente los aporta como capital; al aportárselo  como capital el valor del capital de la sociedad queda elevado y la patente municipal queda una locura y por siempre. Entonces lo que uno hace crea la sociedad con lo que él crea conveniente $1.000.000, $2.000.000, $10.000.000

Y luego él le vende esa propiedad a su sociedad y la vende con crédito y eso se hace. Lo único que hay que tener cuidado es que cuando se hacen ventas relacionados con mi familia o mi empresa no tengo la extensión tributaria con la plusvalía de la compra y la venta.

Yo compré una propiedad en 1000UF y hoy día la voy a vender en 2000. Eso me gané mil. Desde el punto de vista tributario y no se puede descontar la extensión de las ocho mil UF. Y eso es lo que hay que tener cuidado.

Sergio: Que no puede ocupar la excepcional es que está vendiendo.

Francisco: Ahora muchas veces pasa que cuando tú la traspasas pierdes un montón de beneficios en la pensión instantánea.

El IVA es para una propiedad nueva. Entonces, de pronto es mejor tomar esa propiedad venderla a la calle; tomar el dinero prestarse a la sociedad y la sociedad se le compra con todos los beneficios tributarios.

Sergio: Y en el caso de los terrenos está la posibilidad de la depreciación instantánea.

Francisco: No; terreno no.

Sergio: Ahí se deprecia normalmente con los plazos.

Francisco: Lo que lo que busca la ley de precesión instantánea es generar incentivo para mover la economía. Entonces yo hablo de recesión instantánea en el tema inmobiliario porque es lo más fuerte.

Tiene que ser nuevo para que mueva al mercado.

Sergio: Bien, hoy ha sido extraordinario; se nos pasó el tiempo volando la verdad que están todos felices. Todos pidiendo más y más preguntas y cosas.

Francisco te agradezco pero un millón. Desde ya algunos también preguntan cómo contactarte. Por supuesto nos pueden contactar en Ruvix y nosotros obviamente asesoramos a nuestro clientes en todo el amplio aspecto de inversiones; tributación.

Somos el que está detrás de todas las cosas de nuestros clientes y después vamos derivando a ciertos partners y en este caso Francisco Hervia por supuesto es uno de ellos. Ahí te pueden encontrar.

Asesorías Now la página web y bueno cualquier cosa nos pueden contactar por redes sociales. La verdad que estamos acá para ayudarlos es parte de lo que queremos hacer; ayudar a las personas a educarse financieramente en todos los temas que son complejos.

Muy difícil hablar de tantas cosas en una hora; pero desde ya los dejo invitado para que nos juntemos probablemente un par de semanitas más y así hablemos ya con la operación renta ya de lleno.  Y van a aparecer más preguntas y puede ser bueno para preguntas y respuestas en esa oportunidad.

Francisco: Mira nos podemos ayudar; la idea de estos encuentro es poder profesionalizar; poder hablar con número; hablar con base. En todo negocio hay gente buena y gente mala. Entonces cuando yo hablo de corredores mi señora es corredora hoy día.

Pero soy su corredora porque la propiedad es nuestras. Entonces yo no tengo ningún problema en poder juntarnos con algún cliente; nosotros no tenemos costos por juntarnos con los clientes poder hablar y poder conversar.

Evidentemente si mañana ellos toman algún tipo de asesoría eso tendrá un costo más adelante; pero las conversaciones tenemos y no tenemos ningún problema en juntarnos.

Ahí también están los datos; nuestra página web tiene la agenda abierta para agendarnos reuniones y a través de Sergio están todos nuestros datos también. No soy también hay un equipo importante de gente.

Tenemos contadores; tenemos tributarios; tenemos comerciales; tenemos legales o sea hay un equipo atrás.

Sergio: Totalmente y bueno eso siempre ha sido la intención nuestra de buscar partners en los cuales podemos confiar. Eso para nosotros clave y que haya una buena atención; haya una buena relación y que realmente esté por delante siempre el interés del cliente.

Cierre

Así que bueno te agradezco. Vamos a hacer un curso también para que después podamos subirlo también a nuestra plataforma de cursos. De eso estamos hablando también.

Así que vienen hartas novedades; muchas gracias Francisco te dejo invitado.

Francisco: Un gusto.

Sergio: Y aquí nos encontramos. Muchas gracias a los que se sumaron; así felices y nos contamos para la próxima. Muchas gracias.

Chao.

Publicado el 01 de abril de 2021 . Actualizado por última vez el 08 de abril del 2021.

Comparte

Webinars Recientes

Recomendaciones Tributarias para Inversionistas

En este Webinar, analizaremos las principales oportunidades y riesgos de inversión de cara al...
Sergio Tricio

Lectura de 52 min

Inversión Inmobiliaria: ¿Buena Alternativa en 2021?

En este Webinar, analizaremos las principales oportunidades y riesgos de inversión de cara al...
Sergio Tricio

Lectura de 0 min

Oportunidades y Precauciones para Invertir en el 2021

En este Webinar, analizaremos las principales oportunidades y riesgos de inversión de cara al...
Sergio Tricio

Lectura de 52 min